瑞峰：东莞楼市多楼盘低预期价入市 将迎推货小高峰

   一、一周房地产市场导读

1、宏观环境：房企营销策略决定6月成交反弹与否   

全国层面：进入6月份，为业绩而战的各个房企都会在此期间进行集中推盘，更多的房源选择和更优惠的促销手段也刺激购房者出手买房。楼市“年中大考”备战氛围愈加浓厚。业内专家表示，在上一波积攒的刚性需求大量释放之后，6月份成交反弹能否继续，取决于开发商能否提供更多的房源与有效的销售策略。

2、新增供应：临深片区再成供应主战场   多个纯新项目或将在月底集中上市

上周的供应市场是临深片区新品的主场，3个项目有洋房新品加推，合计新增738套，面积约7.66万㎡，环比上涨24%，主要为刚需产品为主，110㎡以下的新品有502套，约占总供应的7成。值得一提的是碧桂园在常平的新项目——碧桂园常平首府，在上周已开盘，共有476套66-131㎡的新品面市。近期，东莞新拿预售证项目突增，尤其是纯新项目，预计月底将新增备案的新项目有7个，分别是凤岗的三正瑞士半山、塘厦的广基自由新城、莞城的恒大金碧华府、大朗的纺织交易广场、黄江的蜜糖、道滘的名巨中央花园、松山湖的嘉宏园梦雅居(嘉宏松湖里的鱼)。

3、成交情况：房企以价换量  多个项目调低预期价格入市

瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周（2014年6月16日-2014年6月22日）东莞住宅共签约529套，合计6.13万㎡，面积环比小幅上升12%，同比下滑6成以上，楼市成交依然萎靡不振。主要是因为信贷持续紧缩，购房者观望情绪浓重，开发商推货节奏缓慢，6月以来东莞房地产市场以消化存货或清“尾货”为主，新品上市少，加上价格优惠力度有限，难以吸引客户出手，导致楼市连续3周低迷运行，6月前三周（6月1日-6月22日）网签量仅有20万㎡，与去年对比明显降温。

在购房者降价预期越发加强之下，开发商为求成交量突破，入市即大幅收揽客户，获得“快销”的效果，近期新开部分项目采取低价入市，获得客户的积极响应，获得不俗的去货。如凤岗保利百合花园6月14日开盘推120套94-98㎡国际5A非毛坯洋房，均价为8500元/㎡，毛坯价低于凤岗在售全部项目的价格，去货速度不错；素有“价格屠夫”碧桂园旗下项目碧桂园常平首府6月21日首发入市，带非毛坯6500元/㎡，若折算为毛坯价约为5500元/㎡，此售价远低于区域价（2014年前五月月度价格区间为6200-7200元/㎡），获得千人抢购，而富盈加州阳光为和其抢占市场，洋房产品调低价格以5200元/㎡低价入市，也获得不俗的去货。可见，在价格敏感的市场，“到位的价格让利”是其成交的关键因素，未来不排除更多项目调低价格入市，降价产品将会从改善型产品往刚需户型转移，但是降价幅度的多少，将要根据项目所处的区域或所售产品来决定。

同时，从近期营销活动和预售证发放来看，开发商推货热情增加，项目新货量增加，东莞房地产市场或迎来推货小高峰，推货区域将以临深片区、松山湖片区、中心城区为主力；由于新增货量的支撑，该片区所处镇区的成交也将率先回升。

4、成交均价：镇区中端项目签约持续高企  均价回落至9081元/㎡

上周住宅均价为9081元/㎡，环比微跌2%。原因是：1、镇区中端项目签约比例持续高企，如洋房排名前十中庄士新都滨江豪园、花香十二院、深业欧景城、富盈都市华府、中惠香樟绿洲、富盈香茶郡等过半项目网签价皆低于8千元/㎡；二、新入市项目调低市场预期价格，如洋房排名亚军的世纪城幸福公馆，上周网签26套，成交均价为10073元/㎡，比预期价低了1000多元/㎡；3、改善型产品优惠力度持续，整体签约价下滑。