全国各地限购取消影响甚微 东莞楼市以价换量大势所趋

解读:国家统计局近日发布的数据显示，今年1-7月份，全国房地产开发投资50381亿元，同比增长13.7%，增速比1-6月份回落0.4个百分点。与之形成对比的是，我国企业赴海外投资房地产的意愿和热情高涨。专家表示，不少房企加码海外投资，意在谋求更多的投资收益。国内楼市调控转型，海外市场逐渐回暖，是造成房地产投资“外热内冷”的主因。

国内房地产行业面临政策性调控，银行放贷收紧、限购限贷成为常态，楼市出现量价齐跌，致使国内房企步入“高位盘整期”，面临着较高的融资成本和较大的销售压力。在“降价走量”、减少供应的同时，越来越多的房企选择试水“出海”。专家表示，不少房企加码海外投资，意在谋求更多的投资收益。国内楼市调控转型，海外市场逐渐回暖，是造成房地产投资“外热内冷”的主因。业内人士指出，一般而言，投资房产的收益主要来自租金回报和房产增值两部分。从租金的净回报率来看，较低的融资成本决定了欧美发达城市的收益一般都会大于国内一线城市；从房产增值的角度看，中国房产投资要优于国外，但眼下是中国房地产市场的“下半场”，增值优势也正在消失。

1.3.3、7月70个大中城市新房价格环比下降增至64个

在30多个二三线城市相继放松限购政策的背景下，7月全国房价仍旧呈现下跌态势。国家统计局日前发布的“2014年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，7月新房价格环比下降的城市由6月的55个继续大幅增至64个，其中，北上广深悉数下跌；二手房方面，价格环比下降的城市也由6月的52个增至65个。

解读：    数据显示，7月新房价格环比下降的城市达64个，创下历史记录。二手房价格环比下降的城市也由6月份的52个大幅增至65个，一线城市新房价格、二手房价格全部下降。业内人士认为，三四线城市房地产市场可能迎来长期萧条期，一二线城市在以价换量出现的情况下，可能会在四季度逐渐复苏。

目前楼市虽还未全面大幅降价，但在短短3、4个月时间里，调整的范围已经覆盖全国，各级政府开启全面救市，目前，信贷依然是最关键的门槛。

1.3.4、一线城市“旧改”成房企新战场

近期，土地市场陷入怪圈。一线城市核心区土地资源日益稀缺的现象正愈演愈烈，这些城市核心地段的优质地块往往成为各大房企争夺的对象，并不断刷新各地乃至全国的高价地纪录。而偏远地块常现流拍不断，少人问津。与此同时，几大一线城市对新增建设用地的供地规模都施行不同程度的总量控制，新增指标越来越少。在此背景下，能够盘活大量存量用地的“旧城改造”模式，开始成为房企竞争的新选择。

解读：从2014年上半年经营性用地成交总价和单价前10名排行榜来看，北上广深四大一线城市成为高价地集中营。该机构分析指出，一线城市的土地市场，尤其是住宅用地市场，对房企而言，始终是兵家必争之地。近两年全国土地市场“高价地”项目中，北上广深等一线城市的数量占比高达71%。

一线城市市场成熟，企业竞争激烈，地价遥遥领先于其他城市。随着城市分化加剧，一线城市和其他城市之间的价格差距也越来越大。此外一线城市重点区域推出的土地，往往是高价高价地频现，如上海的世博会区域、深圳前海、北京朝阳区东三环CBD等核心区域。

1.3.5、限购松绑后楼市无起色

在限购大潮的席卷之下,取消限购的城市越来越多,还在坚守限购的城市已经降为个位数。按说,这一全国范围的紧急救市,理应唤起了不少老百姓的买房热情,然而事与愿违的是,对于地方政府这种“迫不及待”的救市行为,市场反应却并不积极,购房者“麻木”面对政策示好。

放松限购一直被认为是楼市利好消息,但是限购放松真的是市场的救命稻草吗？答案也是否定的。对于地方政府这种“迫不及待”的救市行为,开发商依然心存质疑,不少房企在松绑限购的三、四线城市仍延续此前大幅降价走量的策略,宁可不赚钱甚至小亏一点,也要尽量多收回一些此前在三、四线城市投入的资金。

解读：从短期来看，多数取消或调整限购政策的“救市”措施收效甚微。限购等政策松动对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。同时，这些“救市”措施反而助长了开发企业博弈市场的决心，一定程度上也不利于市场成交量拉开节奏。若大多数城市商业银行信贷下半年仍然偏紧，并没有立即下调首套房贷利率，甚至还继续上浮首套房贷利率，房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态，企业“去库存”的压力仍然会比较大，同时，企业的资金面的问题会更加突显。即使各个地方政府取消限购、出台“救市”政策，也难以阻挡当前去库存的市场压力，市场也不可避免还会迎来降价潮现象。预期后续特别是二线城市下调房价的项目将明显增加，整体市场在三季度将依然处于以价换量过程中。