瑞峰：东莞2015前8月成交超2014 后市供应扎堆快

3、供应紧缺新品入市即受欢迎， “受捧盘”频现；从今年3月起，东莞楼市供不应求局势已经连续6个月，长时间供应跟不上成交的节奏也导致了楼市库存量的直线下滑，库存的减少，而市场环境大好，购房需求持续增加，为新品入市很好的客户基础，使得新品入市即受欢迎，新品去货率较高，支撑着楼市的高位运行，如碧桂园翡翠湾、光大山湖城、南部湾万科城，金地仟佰汇、万科松湖传奇、保利中惠中央公馆等项目新品去货率皆在7成以上，楼市“受捧盘“频现，主要集中在临深片区。

4、“强者恒强”局势明显，万科、碧桂园、光大收金10亿以上；随着市场竞争的加剧，东莞楼市“大者恒大，强者恒强”局面也在逐渐的形成，万科、碧桂园等凭借其品牌的优势，旗下项目的热销收金颇丰厚，8月业绩皆过10亿以上；而光大地产也因天骄御峰、光大山湖城等项目新品入市热销，同样收金过10亿，排名更是升至前三名。今年市场集中度越来越高，8月入榜房企中，一线房企万科、碧桂园、保利、金地、万达、恒大皆进入排名。

5、临深片区库存告急，深圳客转战其他区域；今年楼市快速回温至热闹离不开深圳客户的支撑，8月临深片区成交依然再领风骚，成交“一马当先”，排在七大片区之首，片区成交的支撑主要是是新入市新品的热销拉动，但供应紧缺已经成为制约片区成交的影响因素，深圳客活跃的交投热情促使片区存量逐月下滑，因此部分的深圳投资客开始转战东莞其他区域，滨海片区、松朗片区甚至水乡片区的洪梅皆出现大批深圳客的身影。从购房需求来看，临深片区的深圳客多为自住需求，而其他区域的多为投资需求。

3、价格：合理定价走货是关键     低价项目热销，均价跌回九字头

2015年8月东莞楼市房价从万元大关回落，住宅均价9508元/㎡，环比下滑5.6%，同比依然上涨4%。自4月起，热闹的楼市成交势必带动房价的上涨，住宅均价创同期新高已经屡见不鲜了，8月房价虽然有所回落，但依然在同期的高位上运行，主要是因为： 

1、二三镇区低价项目集中入市热销，拉低全市住宅均价；从成交产品的单价区间来看，8月9000元/㎡以下的产品成交约占6成以上，其中光大山湖城（6616元/㎡）、中熙香缇公馆（7044元/㎡）、保利中惠中央公馆（8508元/㎡）皆进入排行榜前五，对全市价格的拉低效果明显。

2、楼市热闹库存告急，热销项目涨价蔚然成风；继7月临深片区住宅均价首次破万后，8月滨海片区紧随其脚步，也踏上了房价过万的征途；8月洋房成交环比上涨的项目约占45%，涨幅超过5%的项目约占25%。今年以来，大部分项目涨价趋势明显，一方面是持续宽松的信贷环境、连续4个多月热闹的楼市行情以及供不应求局势加剧导致库存严重告急，皆为房企涨价提供动力；另一方面从个盘来看，涨价幅度较大的大多数皆为深圳客支撑的项目，其产品热销多采用二三级联动，营销成本加大，故转嫁到产品成本上，为保证其利润提价成了必然。

3、把握出货好时机，合理定价走货是关键；政策利好、信贷宽松、深圳客外溢来莞、库存告急等都为东莞楼市“金九银十”的营销旺季保驾卫航，把握住出货的好时机，根据自身实际情况，合理定价，快速走货或将是营销成功的关键。

4、楼盘营销： 8月下旬多个项目集中入市“抢跑金九”   “巨型煎蛋”活动引关注

8月楼市营销活动阶段性比较明显，8月上旬仍处于蓄客期，市场较为冷淡，进行开盘或批量加推的项目较少，而下旬开始房企推货节奏明显加快，尤其在央行“双降”政策出台之后，多个项目纷纷入市，抢跑“金九”。据统计，8月进行加推项目有近30个，而全新开盘或新品开盘的项目有8个，比7月份幅度增加，其中清溪碧桂园翡翠湾为8月上旬进行开盘，推938套90㎡-140㎡三、四房洋房及60套208-257㎡双拼别墅，去货9成以上，洋房价11000元/㎡、别墅价17000元/㎡，创清溪价格标杆，碧桂园一贯以来“低价走货、规模大盘”的策略有所转变。其成功的策略有：园林规划大改，提高项目档次；户型设计突出，大开间客厅、双阳台设计、卧室皆带飘窗，全主卧朝南；启动电商渠道，电商收1万1户，转到楼价；利用新拍地块，提高预期；精准挖客，主攻本地高素质客户。

8月下旬进行开盘的项目有8个，分别为龙泉幸福里推65㎡2房，78-97㎡3房，109平㎡4房；达鑫江滨新城26.、27栋开盘，户型为102㎡三房和127㎡的四房，均价7800元/㎡；广基自由星城8栋开盘，推62套99㎡的三房全线卖完，均价9500元/㎡；金地仟佰汇4栋及7栋开盘，共计221套房源，户型为99-142㎡三、四房，开盘卖完；珠江观澜御景洋房开盘，推出1栋、2栋，户型为94㎡、95㎡三房，均价11000元/㎡；嘉宏锦园洋房开盘，1、2栋75-125㎡N+1墅质洋房，均价8500元/㎡。从开盘情况来看，大部分项目去货情况都不俗，基本在6成以上，尤其是广基自由星城、金地仟佰汇等项目由于前期蓄客动作到位，深挖深圳客，成交客户中深圳客户占比达7成以上，开盘即卖完，“受捧”变“受捧”盘，成为8月的明星楼盘。

营销方式上，小型和暖场活动仍为主流，表现在摄影、捕鱼、 美食节、相亲、七夕节等活动。其中较具有话题性的活动是达鑫江滨新城“巨型煎蛋”活动，利用互联网及朋友圈扩散，引起全城的好奇心，对项目宣传和客户上门量都起到促进的作用。