瑞峰：东莞2015前8月成交超2014 后市供应扎堆快

一、导读

引言：央行降息、公积金贷款购二套房最低首付降至20%等政策的出台、东莞普通住宅新标准等，为金九银十营销旺季的到来创造了5年来最宽松的楼市政策环境；而作为“筹备月”的8月，东莞楼市依然保持着热闹的行情运行，供需量价皆创历年同期新高。

从推货情况来看，为避免9月供应大塞车，多个项目采用错峰推货策略抢跑，别墅豪宅产品持续放量，松朗片区更是有大量新盘涌现，全市住宅供应量68.39万㎡，连续3月创同期新高。从楼市成交情况来看，8月成交量86.57万㎡，连续5月高位运行，1-8月的成交量已经赶超去年全年成交水平，今年成交量有望赶超成交热闹的2013年，且创新高的可能性很大；深圳客依然撑起东莞楼市成交的半边天，因此临深片区依然是8月成交最为热门的区域，楼市频现 “受捧盘”；而成交价格则因为低价项目成交出众的拉动，全市住宅均价有所回落。购房需求尤其是深圳客户需求旺盛，供应却跟不上节奏，使得东莞库存频频告急，截止2015年8月31日，东莞住宅存量为480万㎡，消化周期为6.91个月，为2009年以来新低。

9月作为今年最值得期待的营销旺季，从目前的楼市行情来看，“金九”的含金量将十足，楼市供应将保持活跃之势，供应高潮或将从9月中下旬开始，高峰期或将延续至年底；而深圳客外溢东莞势头不减，加上供应的放量、购房成本的降低将刺激客户入市意愿，成交量有望攀至新高；价格方面，因深圳客户的推动，临深片区以及受深圳客户影响较大的项目涨价或较为普遍，而出货困难的项目或采用“降价跑量”策略，以防错失出货良机。

1、新增：抢跑“金九”批量推货策略出动    松朗片区新品扎推上市

作为“金九银十”的前哨，8月楼市“抢跑月”的房企推货相对积极，全市商品房新增供应量为75.81万㎡，环比略有下滑，但同比增长99%；其中住宅新增6159套，面积约68.39万㎡，基本和7月持平，同比上涨118%；非住宅新增1606套，面积约7.42万㎡，环比下滑23%，同比上涨11%。

8月楼市供应市场持续高位运行，连续3月创历年同期新高，其表现如下：

1、旧盘加推项目个数有所下滑，纯新项目入市节奏加快；8月东莞全市25个项目有商品房新增供应，是4月楼市快速回暖以来旧盘加推项目最少的一个月，而4—7月的旧盘加推项目皆在30个以上；虽然旧盘加推项目减少，但纯新项目入市的步奏却没有减缓，共有5个新项目上市，分别是松湖朗悦、光大山湖城、龙泉幸福里、江景华庭、信鸿香溪水岸； 

2、在楼市行情持续上行、新品不愁卖的市场环境下，房企批量推货策略出动。8月松湖朗悦、碧桂园翡翠湾、光大山湖城、南部湾万科城、锦绣山河推货量皆在5万㎡以上，5个项目合计面积约占总供应的6成，其中松湖朗悦、龙泉幸福里、江景华庭等新盘全部货量一次性备案推出，彰显其对后市楼市的看好；

3、别墅新品供应扎推上市，250㎡-500㎡别墅占大头；8月别墅产品供应持续放量，共有7个项目有别墅新品上市，合计新增面积约8.78万㎡，约占住宅供应的13%，环比上涨31%。从结构上来看，主要集中在250㎡-500㎡中大型别墅产品，供应187套，约占63%，由碧桂园翡翠湾、汇景御海蓝岸、丰华悦园、光大山湖城、锦绣山河等项目提供。

4、松朗片区新品供应井喷，区域竞争加剧；8月东莞全市17个镇区有商品房新增供应，从区域分布来看，松朗片区供应独领风骚，大朗、松山湖、大岭山、东坑、寮步皆有新品上市，合计新增面积31.28万㎡，约占住宅供应46%。松朗片区纯新项目如雨后春笋般上市，1-8月共有12个纯新项目入市，其中8月就有松湖朗悦、光大山湖城、龙泉幸福里3个新盘上市，而且松朗片区潜在供应量巨大，后市预计还有碧桂园天汇、星城御龙湾、湖光山色山庄、松湖雅苑、中央盛景、翡翠松山湖等项目将在年底或2016年年初上市，区域竞争将达白热化。

2、成交：新品入市热销“受捧盘”频现    1-8月成交已经赶超去年全年总值

在传统淡季的8月，东莞楼市依然呈现一波“走牛”行情，全市住宅成交7557套，面积约86.57万㎡，环比上涨6%，同比上涨126%；非住宅成交2150套，面积约10.11万㎡，环比上涨30%；同比上涨35%。作为“金九”的抢跑战场，在政策扶持和流动性宽松的环境下，也在开发商集中推出营销策略和促销活动的推动作用下，8月的东莞楼市保持着供需两旺的局势前行，主要表现如下：

1、政策红利利好楼市，改善需求释放最热 ；8月央行的降息、公积金贷款购二套房最低首付降至20% 等利好政策频频出台，楼市迎来了信贷最宽松的环境，房贷成本最低、改善客户置业门槛持续降低等皆让本已沸腾的楼市加了一把火，也为正在到来的“金九银十”造势，楼市成交有望再攀新高；购房需求尤其是改善需求的的持续释放，楼市的改善户型产品成交也呈现上涨的趋势，数据显示：8月东莞100-160㎡产品成交面积约36万㎡，约占普通住宅成交的46%，所占比例环比上涨11个百分点。

2、股市再迎下降，投资类公寓、豪宅成交降温；自6月股市大跌后，8月又在迎来下降，这直接导致股民财富缩水，投资者资金被套，投资需求减弱，作为投资类产品的公寓和豪宅产品成交也有所下滑；从成交结构来看，8月70㎡以下的小户型产品成交环比下滑17%，160㎡以上的产品则下滑13%。