东莞中原研究部发布：2015年国庆黄金周东莞楼市成交分析报告

据东莞中原研究部不完全统计显示，整个9月份实现开盘或加推的项目有近30个，大部分项目主要集中在9月下旬入市，尤其是9月底东莞住宅楼市迎来了一波入市高潮。由于较多项目已抢在银十前入市且热销，那么意味着这些热销的项目将在国庆期间再次启动新一轮认筹蓄客，如南部湾万科城、珠江观澜御景等。另据监测发现，还有佳兆业碧海云天、汉邦雍景居、鼎峰尚境、景泰·中央银座、保利中惠悦城等不少新盘仍在积极认筹，可见今年国庆黄金周期间，东莞楼市大部分项目处于认筹蓄客阶段。

据不完全统计，今年国庆黄金周期间，东莞楼市约有30多个项目举办营销活动。从活动类型看，大型活动相对较少，主要由中小型暖场活动主流市场，其中中型暖场主要包括有“阿拉斯加”极地冰雕展、百鸟语林展、超级迷宫惊险活动等；小型暖场较多，主要是以创意DIY、美食品尝、神枪射击、智勇大闯关、无敌飞镖等各种各样的体验性活动为主。可见，市场向好的环境下，开发商们为增加利润收入，节省营销成本，主要通过各种主题活动吸引人气。

2. 开盘或加推项目寥寥无几，市场以消化库存为主。

推货方面，今年国庆东莞楼市迎来史上最淡的推货节点，开盘或加推项目寥寥无几，市场以消化库存为主。据东莞中原研究部不完全统计显示，国庆期间推货项目仅有两三个，其中纯新盘仅有中惠悦峰一个。主要由于南部湾万科城、光大山湖城、宏远汇龙湾、光大江与城、嘉华·星际湾等许多项目早已赶在9月底开盘或加推新品入市，造成国庆黄金周楼市供应明显萎缩。而这些楼盘纷纷选择在十月前夕入市的原因包括有：一、部分品牌房企为冲刺三季度业绩。二、部分开发商们担心国庆期间大量市民选择出游度假，怕影响后市成交从而提前开盘入市。三、金九同样作为出货的好时机，开发商们趁机快速跑货。四、十一也作为一个极佳的营销节点，也是造势和蓄客的好时机，部分开发商欲在9月推新后再借助人气旺的国庆黄金周加大蓄客。

3. 鲜有明星助阵，开发商不打明星牌，重线下营销。

回顾2014年国庆期间东莞楼市可谓“星耀全城”，分别有恒大御景10月3日请来TVB当红花旦江美仪助阵、厚街万达广场举办香港TVB明星滕丽见面会、汇景御海蓝岸举办星光大道群星会等等。而今年国庆东莞楼市鲜有明星助阵，仅仅有厚街万达广场请来香港明星梁汉文助秀。究其原因：一、去年楼市整体较为低迷，开发商们不得不借助效应较强的明星营销手段拉动现场人气促成交。二、今年楼市从二季度开始持续火热，缓解了许多开发商的资金压力，眼下开发商们为节省营销成本，不再打明星牌，更多是重视线下营销，如派单、定点外展拓客等。

4. 促销噱头多实惠少，可打深圳客项目普涨。

据东莞中原研究部监测显示，今年国庆期间仍有部分项目推出特价房单位，包括有金地琥悦、嘉宏锦园、君汇半岛花园、恒大华府等项目。实际上，与去年同期相比有所不同，今年国庆促销噱头多实惠少，更有个别项目打着促销降价的旗号，实在大幅涨价。今年国庆实降的项目寥寥可数，这些实降的项目大致可以分为三类：一、为冲刺业绩快速跑量的个别品牌房企的项目。二、长期难销的项目。三、接近清货冲刺的尾盘项目。

深圳客不断涌入下，可打深圳客项目迎来普涨。除了凤岗、塘厦的项目如金地仟百汇、锦龙湾畔、大运城邦花园价格上涨过快外，虎门、沙田、清溪和黄江这些区域的部分项目也逐渐迎涨，如南部湾万科城、礼顿金御海湾、中惠中央公馆、风度盛荟。还有道滘的某项目国庆期间在深圳客的大力支持下，价格也水涨船高，涨势高达12%。

5.  “低首付”营销淡出，购房额外折扣优惠逐渐消失。

去年楼市成交冷淡，市场上盛行低首付促成交，但随着今年央行多轮降息降准、公积金新政降低首付比例、二套房首付比例降至4成等多重利好出台后，东莞楼市成交逐步回暖并走热后，曾经成热招的“低首付”营销策略逐渐淡出市场。与2014年同期相比，今年国庆黄金周推行低首付营销的项目甚少。一方面，开发商不愿意增加自身资金压力。另一方面，是由于当前市场向好，客户入市意愿高，开发商已不再热衷使用低首付营销手段。但对于一些总价较高且出货难的户型产品，仍有个别开发商借助于低首付策略跑货。