中原：11月东莞住宅楼市成交惨淡 预计年末收官有望翘尾

10月，买卖双方持续僵持观望，大部分开发商保持静观其变，经过一个月时间消化后，部分开发商开始加快入市节奏，楼市供应量有所增大。但由于客户观望情绪严重，许多项目开盘大都以惨淡收局，11月东莞住宅楼市成交环比继续大跌，创除春节外年内最低位，跌幅达34.02%。受深圳客大幅退潮影响，高价区域成交降幅均比较大，临深成交放缓最严重，而价格洼地成交逆势为主，项目刚需去化情况相对较为理想。

年底，作为传统的置业高峰期，将是开发商出货的好时机。据监测发现，不少品牌房企纷纷推货冲刺年末业绩，楼市再现一波推货小高潮，同时年末部分开发商为回笼资金或以价换量，预计市场价格松动迹象增多，住宅楼市成交有望翘尾收官。

月度关键词：供应增大、观望情绪重、成交惨淡

（一）新增供应状况

2016年11月东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）

品牌房企加大推货力度，11月住宅供应放量激增。

经过10月长达一个月时间的调整后，大部分项目保持进行原有的推货计划，11月楼市供应量明显增大，尤其品牌房企推货力度较大，为市场供应主力军。一方面，品牌房企每年均有业绩考核任务，年底冲刺力度加大；另一方面，基于2017年楼市形势不乐观预判，部分品牌房企紧抓年底置业高峰期为2017年的业绩提前跑量，减轻明年资金回笼压力。据东莞中原研究部监测数据显示，11月分别有万科珠江东岸、星城翠珑湾、绿地大都会、虎门碧桂园、碧桂园十里江湾、南部湾万科城、中信红树山、恒大翡翠豪庭、光大山湖城等32个项目集中供应83.73万㎡（合计8593套），按面积环比上升42.44%，同比去年同期下降19.23%，按套数环比上升69.05%，同比下降11.15%。

松山湖片区厚积勃发，品牌房企集聚推动水乡成热点供应区域。

据东莞中原研究部监测数据显示，11月松山湖片区和水乡片区成为楼市供应主力区，分别供应住宅24.96万㎡、18.01万㎡。在去年供应集中爆发后，今年以来松山湖片区供应一直后劲不足，年末松山湖片区供应厚积勃发创年内新高，分别包括有星城翠珑湾、中集智荟园、万科金域缇香、松湖豪庭等10个项目集中放量。其次，水乡片区供应量与10月相当，主要是一线品牌房企万科、碧桂园和恒大齐发推货冲刺，促使水乡片区再度成为热点供应区域。

大户型及别墅难卖，开发商加大刚需产品供应。

从住宅物业类型来看，11月供应出现激增的主要是洋房产品，洋房共供应6857套，环比大幅增长47.72%。因多家银行对144平以上的住宅产品的首付提高至6成，大户型以及别墅产品走货艰难，开发商资金回笼更加依赖刚需产品。因此许多开发商在推货策略方面也作了相应调整，主要加大120㎡以下的刚需产品供应量，本月70-120㎡的产品供应比重大增至85%，并创年内新高。另外，11月公寓推售量也有所增大，环比增长642.31%，其中星城翠珑湾、塑金国际、中集智荟园、无双的公寓供应套数均超过180套以上。