1月东莞楼市需求旺盛成交火热 普通住宅中位价格为5806元/㎡

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2010年东莞住宅市场成交结果统计显示，约77%的置业者属于首次置业者，二次置业者比例占到17%，另有6%的多次置业者，从这个数据中我们可以发现，东莞楼市主要是以刚性需求为主导，且这种现象在政策调控期更加明显，虽然政策调控中间夹杂着加息，但是到目前来看加息幅度不大，加上东莞普通住宅总价不高，因此增加的月供还是可以接受，首次置业者整体影响不大，而对于二次置业及多次置业来说，门槛的提高主要是在首付这道坎，加息更多的是心理影响，而东莞改善性需求自去年政策调控后一直比较低迷，且这种客户群体比例相对较小，预计会延续去年不温不火的状态；对于多次置业者来说，资金实力雄厚，更多的是一次性付款，因此影响也很小。

　　另据14702名投资者参与第一财经日报《财商》周末联合发起的第53期调查——“进入加息通道你还买房吗？” 调查显示，43.25%的投资者表示在进入加息通道时还会买房；39.52%的投资者表示在进入加息通道时不会买房；另有17.23%的投资者表示说不清楚。而对于买房时候主要考虑哪些因素，《财商》调查显示，55.70%的投资者认为自己购房时出于刚性需求；30.66%的投资者看中的是房子的升值空间；10.18%的投资者表示购房时主要考虑贷款利率；只有3.46%的投资者表示购房时候主要考虑租金回报率。可以看出投资者购房对于贷款利率考虑的较少。

　　5、商品房可售存量锐减，新盘项目预计推迟上市，市场消化压力有所缓解。

　　根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2011年1月31日东莞商品房的累积可售存量为569.97万㎡，环比12月份下降了近30万㎡，下降幅度为4.91%，这主要是12月份推货达到了顶峰，积累的需求有所释放，成交非常活跃，这种良好的势头一直延续到了元月份，加上12月份的签约数据滞后性，使得1月份的签约量再创新高，总成交70.60万㎡，需求的强劲使得商品房可售存量急速减少。2月份受春节淡季，以及政策影响，楼市急剧降温，但供应方面由于开发商对市场走势不明，因此推货也会有所谨慎，再加上市场不明朗许多新开工项目工程进度或有所放缓，使得更多新盘要在下半年上市，因此上半年商品房可售存量预计仍有下探的空间，市场消化压力有所缓解，同时存量的减少大大减少了价格下行的压力。

　　6、开发商年度目标已定，部分项目或提前出货，以时间换取空间。

　　2010东莞开发商，尤其是品牌开发商在二次调控中赚的盘满钵满的，但成绩终究是过去的，2011年新的一年各大开发商在元月初始都要设定了自己的目标和任务，就拿万科来说，去年销售金额是48.74亿元 ，今年的目标无疑要在去年完成任务之上，2011年或者是60亿元或者更多，其他开发商也是依此类推，而一般开发商尤其是集团公司设定的目标不会随意改变，只有朝这个方向前进，因此在年初个别开发商就提前有所动作；为了完成任务，在市场观望期，开发商搞优惠活动提前出货，抢占先机，以足够多的时间来换取变化无穷的市场。

　　7、上半年市场趋势：缩量前行，价格先抑后平。

　　2011年上半年受“新国八”条、加息、住房公积金存贷款利率相应上调等影响，楼市也会随着发生相应的变化，2月份相对1月份来说，由于春季及政策调控因素影响，市场主要以观望为主，因此成交量预计会下滑，但是部分有钱人由于手头资金较宽裕，为了寻找资金的出路，预计商铺、高档物业等产品备受青睐，因此价格平均下来的话还是保持稳定；三月份开发商与购房者都会走上正常工作运作当中，但是市场预计仍无大的起色，预计在3月中下旬部分开发商为了打破这种观望的氛围，营销推广力度会有所加大，促销面也会扩大，在促销优惠的利益下，成交量预计有小幅增加，但是价格或有所回落；4月份预计会有更多的开发商加入促销行列当中，成交量会进一步增多，但是在成交量回升同时价格优惠预计也会收回去，因此价格预计仍保持平稳，因此在对于购房者来说，3月底到4月中旬这段时间价格有下行的空间，入市是一个不错的选择；进入5月份由于传统的旺季来临，政策的基本被客户接受，压抑已久的需求终有释放，预计五月份楼市“量价齐升”，但是对于开发商来说，“以价换量，提前出货”才能赢得更多的机会。

　　8、2011深圳继续执行限购令/东莞不限购，深圳投资客持续入莞楼市仍将继续。

　　2010年泛深圳区域在政策调控下，东莞开发商主动拓展深圳客户取得不错成绩，后加上深圳限购令出台，使得这些区域更加火红一片，成交量节节攀高；进入2011年深圳继续执行限购令政策/东莞不限购，但是在政策频繁加码，加息不断，在短期内会出现一定观望情绪，谨慎入市；但短暂的观望期后，广深抗通胀的投资资金仍然看好房价洼地的东莞市场。