1月东莞楼市需求旺盛成交火热 普通住宅中位价格为5806元/㎡

　　3、政策频繁出台，客户对政策抗性增强，预计市场经过短暂观望后将恢复正常。

　　从2010-2011年1月份，国家总共出台了4次房地产调控政策，且每次力度都在加大，前几次来说，市场变化较大，不管是从开发商还是从购房者来说，对政策消化的周期较长，使得市场观望期也相对较长，但是后来随着政策的频繁出台，似乎都是预料之中的，市场对于政策的消化时间明显缩短，且每次调控后市场都会有一个大幅反弹，因此客户对政策已经麻木，抗性明显增强，且东莞刚性需求潜力很大，因此预计市场经过短暂观望后仍将恢复正常态。

　　4、新政后东莞二次置业将延续去年市场成交情形，首次置业者影响不大。

　　从下图表可以看出从2010-21-011年三次加息看，以东莞普通住宅总价50万元为例，三次加息前后首套房月供成本仅多了77元，而二套房由于新政前后首付款相差1成，因此贷款额也有所减少，月供成本减少了319.54元，因此三次加息对改善性需求月供这块反而减少，关键是在首付门槛的提高，因此二次置业情况将延续去年情形，首付提高一成后以东莞一套140㎡，单价6500来计算，总价为91万，新政前首付五成即46万，新政后首付需要55万，而对于二套房首付可以拿出50万的家庭来说，资金面很宽裕了，因此新政前后对二次置业者的影响不大，想买的话买得起还是会买，买不起的无论五成首付还是六成首付结果基本一样。

　　加息使得开发商资金链绷紧，使客户购房成本增加，进而会使市场产生观望，但是由于东莞市场普通住宅总价较低，因此对于首次置业者来说月共成本仅增加77元，相对来说还可以接受。但是由于加息是紧跟在“新国八”条，房产税等之后叠加出台，使得加息效应与房地产调控政策碰撞给客户造成了很大的心里影响，这些政策的叠加一方面使得需求受到压制，成交量减少将影响开发商回笼资金的进程，另一方面受政策影响，主要来自广深投资客的资金将会谨慎入市，泛深圳区域房价上涨势头将有所减缓，因此在资金链紧张的情况下，开发商将会选择打折促销等手段，在接下来的几个月中更多的开发商预计会“以价换量”，房价将有下行的压力。

　　以东莞总价50万普通住宅为例，三次加息前后对比：

　　东莞刚性需求群体较多，多次置业相对较少，因此整体影响不大。