中原地产:2011年1月东莞房地产三级市场分析报告

　　●“新国八条”的出台压制了刚性需求，打击了投资需求，改善性需求者因首付比例的提高使其支付能力下降，也不得不暂缓购房计划，二手房转手率下降，进而影响二手市场的交投活跃度。年后一两个月内，整个东莞二手房市场会相对冷静下来，成交量将持续下降。

　　●政策多变，改变了市场对供给的预期，业主惜售，供应将有所回落。而东莞经济持续发展，政府财政收入稳步上升，政府投资力度加大，人均可支配收入提高，加上东莞的城市发展建设、福利保障的完善等，都将推动后期购买需求的上涨，也支撑着房产价值的提升，消费者购买力逐步增强，对于原本价格处于低位的二手房市场来说，二手房价稳中有升的可能性较大。

　　●“新国八条”中规定二套房首付比例提高至六成，对首次置业者来说，在资金有限的前提下或将选择购置户型面积较大的住宅，而不再通过购买小户型来过渡。因此，后期中大户型物业的关注度相对会有所提升。

　　●东莞经济的迅速发展，工资水平上升、福利待遇好转，会吸引更多外地人来莞务工，无形中会增加租赁需求。政策的出台也使得购买力不强的首次置业者暂停购买计划而选择租房，短期内购买需求相对下降，承租需求会明显上升。租赁需求逐步活跃，租金会将明显上涨。

　　● 政策所针对的是住宅市场，商业地产完全不受约束，以抵御通货膨胀和资产保值为目的的二套房购买人，很有可能就此转向政策环境相对宽松的商业地产市场，从而带动商用物业和写字楼物业的成交走高，而二手住宅市场投资势必有所转冷。

　　●即将于4月1日实施的《房地产经纪管理办法》，作为房地产经纪行业首部全国性的部门规范，与“新国八条”一起发力，促使房屋中介公司即将面临大洗牌。《办法》提高了行业的准入门槛，而"新国八条"的出台，则加速了中介倒闭潮的到来，非正规或规模小的中介公司将逐步退出竞争市场。