前3季东莞月度房价徘徊8200元/平 九月房价松动

    最后杀手锏“限购”出台 房产调控推向顶峰

    2010年中国楼市虽然遭遇史上频率最高的调控，但最终调控效果不明显，调控公信力屡次受到质疑和下降。作为计划经济的产物－“限购”成为楼市调控最后杀手锏，将调控力度推各最顶峰。2010年4月，虽然北京率先限购，但毕竟跟进城市有限，未能市场产生实质影响。2010年“9.29”新政，大范围扩大限购区域，中国楼市从此进入“限购”周期，直到今年9月仍未停止扩大限购区域步伐。整体而言，限购城市楼市得到明显降温，而非限购城市楼市则依然保持旺销。东莞是典型案例，得益于“广深限购、东莞不限”，前三季度楼市“供需两旺”，如删除结构性因素，东莞房价涨帐在10%左右，实属理性。东莞楼市处境较尴尬和微妙，在今年遭遇多次限购传言。截至第三季度东莞最终未限购，以至于在全国楼市阴云密布的夹缝中，东莞楼市一片大好晴天。然而，由于前三季度东莞房价已直逼“红线”，这意味着第四季度政策面“凶多吉少”，市场持币待购观望现象增多，类似‘特价房’等形式的变相房价下调在第四季度仍将持续。但由于前三季度开发商资金回笼丰厚，这决定了即使价格调整，也将是小幅度。东莞楼市仍存政策变数，未来具体走势还看政策。

    土地市场分析

    2010年前三季度商住用地供求情况

    1、商住用地全市供求特征分析

    1.1 供求量创历史最高

    2011年前三季度全市商住用地共供应60宗，供应面积约299万平方米，同比09年前三季度供应115.8万平方米供应量大幅上涨158%，与108年前三季度供应172.3万平方米上涨74%，今年供应量比往年同期涨幅大幅提高，创历史最高值。

    合富辉煌东莞市场研究部数据统计所得，2011年前三季度东莞全市共成交商住地57宗，成交总面积约272.4万平方米，成交面积同比09年增长180%，比10年同期增长83%。成交金额约为100.8亿元，同比10年同期增长50%；前三季度成交楼面地价约1760元/平方米，比09年前三季度上涨3%，比10年前三季度下降约10%。

    2011年在楼市政策不但不放松，反而加紧的情况下，对土地市场也有着一定的影响，开发商拿地不再像08、09年那样“疯狂”，而是经过慎重规划及估算才会出手。前三季度虽然成交量创历年新高，但是整个土地市场显得较冷清，因为大部分地块从公布到交易仅有1家公司竞拍的情况屡现不鲜，此情况的地块只有以底价成交，导致今年前三季度所成交的地价同比2010年有所下滑，降幅达十个百分点。

    第二、三季度成交平淡，远没有第一季度理想

    合富辉煌东莞市场研究部数据统计所得，2011年第三季度供应89万平方米商住用地，成交面积约77.7万平方米，成交金额大约26.6亿元，平均成交楼面地价约为1795元/平方米，第三季度与第二季度成交面积基本持平，第二季度成交77.6万平方米商住用地，成交楼面地价大约1929元/平方米；与第一季度成交117.1万平方米有着较大差距，第一季度楼面地价大约1635元/平方米，楼面地价比第一季度有小幅度上涨，主要原因为第三季度成交的地块中个别地块较优质，如南城西平地块、长安镇宵边社区地块等拉高了整体楼面地价。