前3季东莞月度房价徘徊8200元/平 九月房价松动

    东莞房价整体平稳  连续四个季度平稳在8200元/平方米上

    从2010年至2011年季度供求走势来看，整体呈增加趋势。今年供应量得到大幅增加，前两年累积的需求得以释放，市场呈现供需两旺。今年前三季度供应逐季增加，第三季度供应井喷，创08年以来最高，与07年第三季度基本持平。

    从价格走势来看，东莞连续四个季度价格平稳在8200元/平方米上下水平。2010年前三季度东莞房价以7000元/平方米上下浮动，第四季度则直上8000元/平方米，自此东莞楼市进入“8000元时代”。故，从同比来看，今年房价表现大幅上涨；从环比来看，今年房价则呈现平稳，连续4个季度平稳在8200元/平方米上下是最好证明。即东莞房价在去年第四季度上升至8200元高位后，在宏观政策持续紧缩下，房价呈现平稳。

    今年第三季度东莞住宅均价为8342元/平方米，创历史最高。由于前三季度东莞房价已基本触及年度警戒线，在开发商与政府配合下，预计第四季度房价将略有回落，将维持在8200元/平方米左右。

    三．月度供求走势

    今年东莞月度房价基本在8200元/平方米上下徘徊

    供应趋势方面，合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2011年1-9月两大供应高峰为3月和9月，其共同特征为：均受到限购预期而加快供应步伐。2011年9月供应井喷，达116万平方米，达到历史第二高峰（历史第二高峰为2007年12月供应125万平方米）。

    销售趋势方面：2011年1月、4月、5月和9月东莞住宅成交均保持54万平方米/上下水平。2011年9月销售量约54.4万平方米，同比增加约15%，环比8月增加约26%.9月供应量较大，产品选择面较多，刚需户型供应增多，特价房促销增多，新盘房价较理性，广深投资客仍存在，诸多因素导致9月份成交保持旺势。从2007-2011年长达57个月的成交走势来看，东莞较常见较稳定的月度成交量为40万平方米/月。由此看出，东莞真实的楼市消化水平平稳在480万平方米/年上下水平，这一现状跟东莞经济人口结构相匹配，即以低收入人群为主，中高端消费人群增长速度缓慢。

    价格趋势方面：2011年9月房价约8115元/m²，同比上涨8.7%，环比8月略降3.2%。主要原因为：9月旧盘促销增多，新盘定价理性，部分产品限制签约等。

    9月房价开始真正出现松动

    今年以来，东莞出现过两次价格松动，第一次为3月份，首次“限购传言“使极少数开发商加大促销力度规避政策风险，此次更多的为开发商利用“限购传言”为噱头，购房者表现较主动，为“赶末班车”恐慌性购房。由于开发商库存压力较小，对楼市信心较足，此次价格松动不明显；第二次为9月份，“限购传言”和“限价传言”并起。由于东莞整体均价逼近警戒线，且临近年底，政策调控在所难免。加之9月供应井喷，存货压力增大，越来越多楼盘加大促销力度，其中以特价房为主要形式，不少项目特惠幅度达到85折底线。9月房价开始真正出现松动。