中原：东莞公积金新政解读 意在规范管理平稳预期

　　2月20日最新出台的“国五条”政策，其目的也是为了防止楼市过热，最主要还是稳定房价与成交量及房地产市场发展预期，一方面强化中央房地产调控政策，巩固前期调控成果，另一方面消除楼市过火与不实传言，避免市场恐慌。就内容看，缺乏实际的“杀伤力”，没有具体的新政策规定，基本是老调重弹。一房价控制目标前年就已经存在，到目前已经名存实亡;二稳定房价的问责制或者约谈制，不是调控政策，而是行政手段，很难起到效果;三“保持房价基本稳定的原则”，没有实际的约束力;四限购不放松，但是城市范围没有提到，作用不大;五、房产税扩容，无具体时间安排。

　　两会后，各地尤其是一线城市及2012年房价上涨过快的其他城市，将会根据“国五条”的政策精神出具体的执行细则，但就东莞而言，2012年东莞房价基本与2011年持平，上涨幅度在可控范围，细则影响不大。东莞此时公积金政策的出台降低了东莞后期出台更严厉政策的可能性。

　　三、公积金新政要点细读

　　1、首套房公积金贷款首付由两成提高为三成。

　　【新政】

　　住房公积金贷款额度在不超过原有最高限额的同时，必须符合下列要求：购买首套住房的，不高于房屋总价的70%。

　　【解读】

　　新政取消小户型优惠，开发商降低首付可对冲政策影响。

　　此次新政取消了小户型优惠。此前首次购买90㎡以下的自住房可以享受两成低首付，新政后购买首套住房的，住房公积金申请额度不高于房屋总价的70%，也就是说只要申请公积金贷款最低首付是三成。以东莞2012年90㎡以下的东莞普通住宅成交总价的均值51.78万元为例，新政前的首付是10万左右，新政后首付为15万左右，事实上，如果开发商不作出应对，5万元的首付差距的确会让部分购买中小户型但手中资金不充裕的刚性需求受到影响，但是就东莞中原研究中心了解，在楼盘开发销售过程中，开发商为了快速出货回笼资金，会通过“垫首付”、“借首付”、增加折扣优惠等对刚性客户十分有效的手段积极消弭政策影响。

　　2、公积金贷款最高限额不高于账户余额8倍。

　　【新政】

　　住房公积金贷款额度在不超过原有最高限额的同时，必须符合下列要求：不高于申请人住房公积金账户余额的8倍。

　　【解读】

　　最高限额限制增多，多缴纳者多贷少缴纳者少贷。

　　按此前规定，东莞住房公积金贷款个人最高可贷46万元，夫妻双职工最高可贷66万元。新政明确这一最高限额不变，但自2月8日起，申请住房公积金贷款最高限额还不得高于申请人住房公积金账户余额的8倍，个人公积金贷款要想申请到最高额度46万元，公积金账户余额至少应有5.75万元。