中原：东莞公积金新政解读 意在规范管理平稳预期

　　根据东莞市住房公积金管理中心网站公布的相关数据显示，截至2012年12月，东莞市共有79.05万人缴纳公积金，全年全市住房公积金缴存额为597850万元。即2012年东莞市住房公积金人均年缴存额为7563元，如果按照这个平均数来计算，要缴存7年以上公积金才能够达到“5.75万元余额”的标准。

　　而公积金缴存各行业差异巨大，2012年5月住房公积金管理中心出台的一个规定，明确职工住房公积金(个人+单位)的月度缴存上限为8400元，缴存下限则以东莞市职工最低工资标准为缴存基数。对于以最低工资标准为缴存基数缴纳住房公积金的部分人群来说，每月公积金额度在150元左右，12个月也仅1800元，要贷款46万元按照新规至少要连续缴存公积金32年。新政对于这部分人群的影响是重大的。

　　新政设置贷款额度的上限，实质是要求在贷款者在享受权利的同时尽更多义务，多缴纳者多贷，少缴纳者少贷。

　　3、公积金贷款月供不得超过家庭月收入的55%。

　　【新政】

　　职工所有贷款月供合计不得高于其家庭月收入的55%，申请住房公积金贷款的职工家庭月收入按如下方式计算：

　　家庭月收入=申请人月收入+配偶月收入;

　　申请人月收入=申请当月申请人的住房公积金汇缴额(含个人和单位缴存的，下同)÷(单位缴存比例+个人缴存比例);

　　配偶月收入=申请当月配偶的住房公积金汇缴额÷(单位缴存比例+个人缴存比例);

　　【解读】

　　新政鼓励双方缴存夫妻共同贷款，但家庭月收入算法不严谨。

　　除了贷款总额受限之外，月供额度也受到桎梏。此前的公积金贷款的月供款额与收入比要求，无法通过住房公积金核实个人收入的，在核实贷款的月供款额与收入比时，借款人的月供款额不得高于借款人及其配偶月收入的50%;通过住房公积金核实个人收入的，借款人的月供款额不得高于借款人及其配偶月收入的70%。

　　新政在家庭月收入的计算上做了严格限制，与公积金缴存额度挂钩。申请人月收入=申请当月申请人的住房公积金汇缴额(含个人和单位缴存的，下同)÷(单位缴存比例+个人缴存比例)，以2012年东莞市住房公积金人均年缴存额为7653元为例，按单位缴存比例+个人缴存比例中间值25%来算，申请人月收入为6378元，那么个人月供额度不得高于1403元/月。对于夫妻双方皆缴存公积金的家庭来说，家庭月供额度不得高于2806元/㎡，对于购买总价较高住宅的家庭来讲，夫妻双方共同缴存贷款比个人缴存贷款更有利，且由于“余额的8倍”这一条款的限制，个人要申请到46万元的最高贷款申请，至少要7年以上，而在这个平均水平上共同缴存公积金的夫妻双方，只需要缴存4年左右公积金，就足以贷到66万元的这个最高贷款额度。政策更鼓励双方都有缴存公积金的夫妻共同贷款。但是政策中对于配偶未缴存公积金的家庭月收入应如何计算没有明确细则，这导致在实际操作中各楼盘相差很大，缺乏严谨性。