中原：东莞公积金新政解读 意在规范管理平稳预期

　　①2013年全国楼市预期走好，市场各方普遍乐观。

　　2013年开年，全国各地土地市场和商品房交易市场呈现一片火热景象。数据显示，2013年1月以来，30个重点城市土地成交平均价格环比涨幅近15%，同比涨幅超七成。1月，全国40个大中城市一手住宅共成交2436万平方米，环比上月回落8%，但与2012年月均成交水平相比，仍有17%的增幅。此外，据中国指数研究院发布的2013年1月份百城住宅价格指数报告显示，1月全国100个城市(新建)住宅平均价格为9812元/平方米，环比2012年12月上涨1.00%，该指数自2012年6月止跌后，已经连续第8个月环比上涨。2013年楼市延续去年下半年以来的回暖趋势，继续平稳向上，市场预期持续走好，市场各方普遍看涨，开发商回笼资金顺利，普遍存在乐观心态。

　　②2013年经济触底回升明显，市场信心恢复促进楼市活跃度。

　　从2012年11月起，中国经济数据开始表明经济出现明显的触底反弹趋势，新的一年，经济的探底回升迹象愈加显著，股市绝地反弹，市场对于经济的信心逐步恢复。此外，2013年政策面除了继续支持刚性需求的释放，也明确鼓励改善型需求入市。在公积金新政后大家翘首以待中迎来的20日最新出台的“国五条”中提出“增加普通商品住房及用地供应”，政策信号依然有利刚需。客户购房意愿及购房热情都有极大增强，一些资金充裕的换房一族趁机入市，对于房价上涨抗性增强，入市心态急切。刚性需求、改善需求等多管齐下，楼市活跃度、旺盛度比2012年有过之而无不及。

　　③2013年东莞楼市面临多重利好，量价都将稳中有升。

　　而就东莞本土来讲，2012年东莞商品房成交面积超越2007年创下新高，据东莞中原研究中心测算预计，2013年东莞商品房潜在新增供应约719万㎡。而截止12月底，东莞商品房库存656万㎡，新增潜在供应加上库存量，2013年整体供应量接近1400万㎡，庞大的供应量将极大刺激需求的释放。

　　随着楼市发展，一线城市房地产发展空间有限，而二、三线城市在十八大提出城镇化之后，房地产市场具有更广阔空间。东莞作为一线城市广州、深圳包围中的三线城市，具有“价格洼地”的优势，随着“挤出效应”的发挥，发展机会更大，除了更多的房企进入东莞耕耘，之前抢先布局的众多房企尝到了甜头，新的一年产品线、营销线都针对性地扩大扩长，新的一年东莞楼市不会缺乏热量。

　　2、无论新政前后，城区高总价住宅都以商业贷款首付成本更低。

　　对于刚需客户来讲，买房影响最大的就是首付门槛。首套首付提高至三成会对首次置业中小户型较低价位房屋的购房者造成一定压力，但东莞住房公积金贷款明确个人最高可贷46万元，夫妻双职工最高可贷66万元，那么，个人首次购买总价65万元以上的普通住宅，或夫妻共同贷款购买94万元以上的住宅，公积金贷款所需的首付额度就要比商业贷款支付的首付高。目前，东莞城区大部分项目实际价格已达9千，以一套80万房子为例，使用商贷首套3成首付为24万;调整前公积金政策最多贷46万，则首付实际为34万，仍以商贷首付成本更低。此外，就东莞中原研究中心了解，地产商在开发过程中，为了资金尽快回笼，也会开展“垫首付”、“借首付”的相关营销活动，对冲政策调整带来的影响。

　　对于东莞镇区项目，政策影响同样较小。首先镇区公积金缴存比例相当低，主要缴存对象以公务员、事业单位为主，而这批人群公积金缴存额相对较高，本次政策调整对其影响较小。