中原地产：2009年6月份东莞房地产市场分析报告

第三季度或现空涨危机，商品房成交缩量加速上行；

经过上半年的楼市回暖，大部分开发商手头上的存货消化了一大半，资金回笼比较到位，因此，进入第三季度出货的意愿并不是很强烈；再加上上半年需求集中释放，大部分项目普遍出货速度过快，使得开发商后悔卖得太快，卖得太便宜。因此，目前阶段开发商的心态已经发生明显的转变，从之前的出货导向型向利润导向型转变，从出货到惜售，宁可放缓销售速度来换取更高的利润。

同时，目前的房价上涨还有着很多的支撑因素，除了宏观经济环境外，还有：近期豪宅个盘高价热销带动高端豪宅项目重新定价；近期高端豪宅价格涨幅过大，有望带动住宅市场全面普涨；产品结构性供需失衡助推中小户型房价持续稳步上涨；下半年优质个盘热销成为风向标，引领周边楼盘房价上涨；周边市场投资需求趋旺，房价反弹接近前期高位，东莞市场存在补涨需求等等。因此，目前阶段性的卖方市场已经形成，定价权再度回到开发商手中，在惜售的心态支配下价格的上调或会脱离市场实际需求情况，出现非理性的价格上涨，从而导致市场出现缩量上涨的态势，一旦价格上涨过快，刚性需求容易快速陷入观望，投资需求则由于东莞的实际情况追涨的欲望有限。

第四季度优质个盘热销成为楼市风向标，房价持续反弹上行后有望站稳；

金九银十前后城区市场有新增优质项目上市，这些项目具备地段好、户型产品丰富、品牌实力强等优势，对第三季度的中档户型空档起到较好的填补作用。预期这些项目市场关注度高，追捧者众，认筹情况乐观，价格定位也比较高。届时这些项目的热销将成为楼市的风向标，带动周边楼盘的价格上涨，突破近期市场的心理价位，站稳更高一线。

下半年城区二手房市场预期交投活跃并分流部分一手房需求。

随着市场回暖，市场需求集中释放，中等户型产品出现结构性供求矛盾；随着一手房价的持续上涨，一二手房价的价差逐渐拉大；随着中心区新房的持续快速消化，剩余货量较多的一手楼盘分散在中心区边缘甚至外环路周边等偏远地段。

显然，城区二手房市场优势已经非常明显。地段方面，二手房开发得早，成熟的二手房楼盘普遍地段都在中心区或者成熟的商圈；配套方面，无论是交通配套还是生活配套、市政配套，都非常的完善，生活非常便利；户型选择方面，目前城区二手房楼盘众多，户型面积结构可以根据自身需要选择灵活选择；价格方面，二手房价格有着非常大的优势，由于2002-2005年之前的房子当时的成交均价基本都在2500-4000元/㎡以内；这些房子现在挂牌价也基本在4000-5000元/㎡左右，但比现在一手房价格还是要低很多。目前同样地段、档次、类型的一手房基本已经上到5500-8000元/㎡，两者的价差已经高达1500-3000元/㎡。

另外，按现在二手房交易营业税的减免政策，5.5%的营业税根据持有年限情况可免征或按转让交易差额征收。值得注意的是，这个减免优惠政策的执行时间是截止到2009年12月31日。因此，下半年城区二手房预期交投逐步活跃，同时将分流部分新房的置业需求。