合富辉煌:2009年7月份东莞房地产市场分析报告

3,本月成交热点商住地块分析

本月成交的4宗商住用地分别位于大朗、莞城、塘厦和凤岗，除了凤岗地块以底价成交，其余三宗地块皆是溢价成交，其中溢价最高的是莞城区体育路2009G019地块，成交价超出起拍价162%，成为09年的新高价地。

7月17日拍卖的2009G019地块是09年城区供应面积最大的商住地块，位于莞城区体育路，即东方华府的斜对面，位置优越。拍卖当天吸引了19家竞买人到场竞拍，其中包括万科、保利、金地、光大、田禾、中惠等大牌开发商。

经过122轮的激烈争夺，该商住地最终被深圳市龙光地产以溢价162％的7.03亿元拿下，地面单价高达1.3万元/平米，折合2.7的容积率楼面地价也去到4847元/平米，是进入08年后城区商住地价的最高值。按照目前的建安成本和相关的税费比例初步计算，如果该项目将来的售价为1万元/平米的话，该地块每平方米的建造成本大约为9500元/平方米,利润空间非常有限，估计该项目将来的售价将会过万。

近年城区楼面地价最高地块位于南城西平片区

07年的楼市疯狂，地价也在猛涨，高价地频现是07年土地市场的一个关键词。至今，全市楼面地价最高的高价地是万科拍下的塘厦大坪村地块，因为极低的容积率，使其楼面地价高达1.5万元/平方米，该地块已经被开发成万科樘樾项目，售价不菲。
而城区的高价地依然是中信07年拿下的西平高价地，楼面地价为6077元/平方米，该地块目前尚未开发。而其余几宗高价地块大多是在07年拍下的，这些高价地的开发面对着巨大的资金压力和开发风险。

虽说目前的楼市已经明显回暖，但是不稳定因素还是存在。体育路地块4847元/平方米的地价虽然不是东莞城区的最高楼面地价，但是开发风险还是相对比较高的。