合富辉煌:2009年7月份东莞房地产市场分析报告

第三部分  楼市动态

总述

楼市新增及成交量双降 房价惊现“五连阳”

近期供求量将有所提升 房价微涨又成定局

出乎意料，今年上半年全国多数城市出现楼市回暖行情，迅猛的量价齐升让开发商、消费者以及管理者措手不及，房地产预期在短期内得到迅猛拉高，房产“泡沫论”风生水起，“二套房贷”收紧的市场声音愈演愈烈，房地产微调大势所趋。东莞在这波回暖行情中表现异常突出，成交量出现“四连阳”，尤其是3-5月跳跃式增长，房价亦从年初的5100元一直“烧”到7月的6000元（见下图）。

东莞房价惊现史上罕见的“五连阳”，与楼市疯狂的07年有几分相似。07年3月-9月，除6月份出现异常小幅回调外，房价一路高歌，并且在7月份跃上新台阶，房价直指7000元。所不同，今年东莞房价的上涨主要为结构性上涨，即中高端或高端住宅成交比重上扬拉高全市成交均价所致，而中端或低端住宅自3月份后基本处于断货边缘，市场以高房价的高端住宅存货为主。当然今年房价上涨也不排除整体普涨的因素，随着成交量的激增，随着存货的减少，资金回拢明显的开发商不同程度地调高了售价，东莞房价整体得到了一定上涨。

存货被迅速消化，基于08年底对09年的低预期导致的新增供应的减少令市场可售货量不足，故5月后成交量回落大势所趋。预计8-10月新增供应不足现象将得到改观，成交量也将得到一定提升。虽说市场“二套房贷”收紧的呼声越来越大，但被抬高的房价在短期内微涨已成定局。

一.东莞大市整体供求特征

（一）整体特征

以消化存货为主 新增持续减少  销售同比增六成 环比略降

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年7月全市住宅供应面积约32.1万平方米，约2289套，面积同比大幅减少超三成，环比基本持平。由于08年底市场对09年预期普遍较低，而09年新增供应量基于去年年底做出的预期，故新增供应大幅减少，市场以消化库存为主; 7月全市住宅销售面积约49.5万平方米，同比大幅增加近六成，环比略有减少。5-7月市场新增供应大幅减少，市场可售货量较少，直接导致销售量下滑，此外6月后随着通胀预期的增加，政策微调可能性增强，市场形成一定观望，加之市场存量以中高端大户为主，成交量小幅回落。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年7月全市住宅销售均价约6000元/平方米，环比6月上涨约200元/平方米，同比下降近700元/平方米。自08年7月后，时隔一年，东莞住宅均价重上6000元/平方米。销售的迅速回暖，开发商资金回笼明显，存货产品质素的普遍较高，近期房价上行压力较大。