合富辉煌:2009年7月份东莞房地产市场分析报告

市场不乏均价8000元以上高端住宅

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年7月东莞城区住宅成交主要集中在5501-6001元/平方米，此均价区间成交比重占城区整体高达16.6%,而在今年4月主力成交价格区间则为5001-5500元，占比重高达24.9%，市场成交主力价格往高走。与此同时，城区成交不乏高端住宅，如8000元以上成交比重高达19.9%，此部分产品主要以高端洋房和别墅为主。如上图，城区均价4000元以下住宅基本绝迹，成交比重仅占2.2%

三．各类型商品房供求分析

（一）别墅

销售面积连续两月同比增加超两倍

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年7月全市新增别墅约7.6万平方米，约221套，同比略有增加，环比6月减少约两成；销售面积约6.9万平方米，约210套，同比增加近八成，环比略减；销售均价约11880元/平方米，同比下降近四成，环比略涨4%.09年东莞独栋别墅供应逐渐减少，以联排（含双拼）为主的类别墅供应逐渐增多，整体均价得到拉低。此外，相对于高端洋房来说，今年别墅价格普遍较低，因此成交量有较大提升。

09年7月东莞新增别墅供应项目6个,均分布于镇区，且以松山湖周边为主，其中大岭山两大项目供应。其中碧水天源以独栋供应为主，主力面积390-410平方米；新世纪领居以双拼供应为主，主力面积190-440平方米；东海城堡以联排供应为主，主力面积191-200平方米。

（二）公寓

7月公寓供求双升  近两月公寓销量大幅提升

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年7月新增面积1.2万平方米，同比及环比均增加约五成。销售面积约5.2万平方米，同比增加超一倍，环比增加近六成。销售均价约6143元/平方米，同比略有下降，环比小幅上涨7%.在通胀预期增强的环境下，地段好，性价比高公寓受到市场热捧，位于中心区的几大公寓项目近两月销售量猛增。7月公寓新增供应项目仅1个，为中信风云汇，以40-50平方米单身公寓为主。

（三）洋房

镇区洋房销量提速明显  城区洋房价格上涨明显

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年7月全市洋房新增面积约23.3万平方米，同比减少超四成，环比略有增加，其中主要集中于镇区，城区仅新增7.6万平方米；销售面积约37.5万平方米，同比大幅超过一半，环比略减15%。其中城区销售面积仅约12万平方米，同比仅增加13.2%.随着城区可售货量的减少，城区洋房销售量近呈减少趋势，相反镇区市场可售货量较充足，近两月销量提速明显。

从价格来看，7月全市洋房均价无论同比还是环比均表现微涨，均价5533元/平方米，同比略涨2.5%.其中， 城区洋房价格上涨明显，7月均价约6375元/平方米，同比和环比均上涨约两成。东莞城区洋房均价的高企与高端洋房推广及市场存量直接相关，城区中端住宅基本断缺，此类产品严重供应不足，而市场中高端以上洋房存货较大，故城区洋房整体均价的高企成为必然。