金信联行09年7月刊：低息低首付 曾引爆购房高潮

金信联行市场部2009年7月刊

第一章 热点探讨：

一、二套房贷收紧

1、背景简介

（1）2007年9月，央行、银监会联合发出通知，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套（含）一行住房的，贷款首付款比例不得低于40%。

（2）2008年10月开始放松房贷。央行规定：“对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持”，但对于“改善型普通自住房”没有统一标准。

（3）2008年下半年，国内房地产市场步入调整。中国人民银行下发通知，自2008年10月27日起，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构则要适当予以提高。

（4）09年6月22日，《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》下发。

（5）7月底8月初，东莞工商银行等已收到通知：各楼盘二套房贷不再有7折优惠，并对二套房贷严格执行首付四成、利率上浮10%的政策。

2、进程

（1）低息低首付，引爆购房高潮

目前东莞市内所有首次置业者、绝大多数二次甚至多次置业者所享受的中长期房贷利率是4.158%。

首先，08年国家在3个月内5次大幅降息，5年期以上的个人商业贷款基准利率从7.56%下调至5.94%，首套普通性自住房和购买第二套住宅面积在144平方米以下的客户享受的利率下浮30%的待遇。

随后，优惠范围扩大，首次置业无论户型面积大小，均能享受2成首付、7折利率优惠。对于认定“首次置业”的问题上，如果之前的贷款已经结清，无论第几套房，都可以按照首套房贷执行，也可能享受第一套房的优惠政策。
宽松的利率政策，激发了东莞消费者的购房热情，2009年上半年，以住房按揭为主的个人中长期消费贷款增加56.7亿元，占47.4%，成为上半年中长期贷款的主力军。

（2）信贷扩张，开发商不差钱

今年5月，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中房地产项目的自有资金比例从35%调整至30%，保障性住房和普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，也就意味着开发商的贷款门槛更低，可以用更少的资金贷到更多的款项。

同时，在扩大信贷的大环境下，东莞各商行争夺信贷之战全面拉开。从贷款增长看，一季度增加186.87亿元，二季度增加123.05亿元，投放时间集中在季末月份，其中3月和6月分别投放116 .15亿元和105 .3亿元，合占上半年投放总量的71.5%。

银行信贷的扩张和房地产自有资金比例下调的政策利好，加上今年上半年成交放量带来的销售额，开发商资金问题普遍得到有效缓解，今年大多数房地产企业“不差钱”。

（3）通胀预期，热钱涌入

许多企业受金融危机影响，关厂套现进入房市和股市。伴着急速增长的信贷和低利率而带来的通胀预期使这些生意人、工厂企业老板积极寻找稳妥的资金出口，为楼市带来了大量制造业的热钱。进入09年，东莞的高端豪宅、别墅市场供应量均出现“井喷”。

（4）收紧信号显现

6月22日，银监会办公厅正式向各地银监和各银行总行印发了名为《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求严格把关二套房按揭贷款的审查和发放，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。