汪涛：决策层将放松货币及信贷救楼市

　　拐点已经到了吗?

　　目前我们尚未看到任何上述“可能触发拐点的因素”发生重大变化，但风险无疑在加剧。虽然2014-2015年不大可能出台全国范围内的房产税，但随着决策层计划在2016年建立全国住房登记系统，我们距离房产税出台应会更进一步;利率市场化和理财产品的发展使居民在房地产之外拥有更多投资渠道;随着资本管制逐步放松，对海外房地产和其他资产的投资在逐渐增长;三四线城市房价增长已开始放缓或基本持平，住房存量高企、且不断攀升。最后值得注意的是城镇化速度可能也将放慢(参见我们3月18日的报告《新型城镇化有何新意》)。

　　虽然我们预计近期内决策层不会收紧货币及信贷政策，但在经历了过去五年间杠杆水平的大幅攀升之后(图14)，未来几年信贷增长无疑会放缓步伐。这意味着地方政府平台和企业的借贷会更难、投向房地产建设的资金供给将趋紧。此外，国企或将提高分红比率、强化支出纪律，地方政府也已被要求完善预算管理，这些都会对房地产行业带来负面影响。对于开发商而言，获得银行融资的难度增加、对影子银行融资依赖性过高，以及整体融资成本上升都可能导致其更快、更剧烈地调整建设步伐。

　　IV.我们调整后的预测及风险情景

　　政府仍有能力和意愿应对房地产下行

　　考虑到房地产在经济中的关键地位，我们认为决策层几乎肯定会采取措施缓和房地产下行的影响，包括放松目前的房地产调控政策、加快保障房建设、加快取消三四线城市的户籍限制、加大基础设施投入，以及最后一招——全面放松货币及信贷政策。

　　作为第一步，我们认为决策层可能会进一步加大基础设施投资，包括与区域经济发展、内陆及西部地区城镇化规划相关的基础设施，以及环保、公共交通运输系统及新能源项目。同时也会通过开拓新的长期融资渠道来加快保障房建设步伐。

　　此外，与城镇化规划相符，决策层可以加快放松三四线城市户籍制度以支持当地住房需求。

　　如果房地产活动进一步下滑，我们认为决策层可能会允许各地方政府放松目前的限购政策、降低房贷首付要求(目前首套房为30%，二套房为60%)。

　　如果房地产活动大幅下滑，我们认为决策层甚至可能转变目前的政策立场，允许信贷加速扩张、降低利率，以支撑资产价格、为实体经济纾困。

　　我们小幅下调基准情形下的GDP增速预测

　　鉴于政府仍有能力和意愿去缓和房地产下行，我们的基本情景预测是房地产下滑被限制在可控范围内。考虑到今年以来房地产活动弱于此前的预计，我们将2014年和2015年GDP增速预测分别小幅下调至7.3%和6.8%(图16)。

　　我们现在预计2014年房地产销售将较2013年小幅下跌0~5%、2015年下跌5~10%，2014年新房开工面积下跌10%~15%、 2015年再跌10%。同时，我们预计在政策支持下，基础设施投资增速将高于此前预期，但重工业前景恶化仍会拖累整体固定资本形成增速。