汪涛：决策层将放松货币及信贷救楼市

　　…但供给持续超过内在的新增需求

　　我们在上文中提到房地产建设量对宏观经济更重要。因此，此处我们主要关注建设量与内在需求的对比。

　　表面上看，新增商品房供给速度基本与城镇化、或新增城镇人口带来的内在需求一致。统计局的数据显示过去十年间城镇人口年均增加约2100万人，其中2013年增加约1900万、约合700万户家庭。相比之下，2013年城镇商品住宅共竣工约750万套。

　　但是，我们发现新增城镇住房供给远远超过了内在需求的增长(图9)。首先，城镇住宅竣工量应该包括保障房及其他非商品住宅的竣工量(2013年约为1200万套)。更重要的是，新增城镇人口高估了城镇住房的内在需求(图10)。这是因为在2100万的年均新增城镇人口中，我们估算只有220万来自城镇户籍人口的自然增长，另有920万为城镇行政区域扩大所包含进来的原农村户籍人口，其余则来自于非户籍的流动人口。我们认为对城镇人口增长进行这样的区分非常有必要，因为大多数流动人口买不起房、因而不会参与到城镇住房市场，且他们当中大多数也不符合保障房申请资格，只能住在雇主提供的宿舍或临时住所(下图只将这部分人群中的10%算作内在住房需求)。至于被划入城镇的原农村人口，这部分人群原先已经拥有住房、可以假设他们本来居住的房屋并未全部拆迁(下图假设其原有住房的三分之一被保留了下来)。

　　为了计算简便，我们可以假设新增供给满足了上述所有内在需求的边际增长。那么，额外的供给可被视为用于满足城镇原住人口的住房改善需求和投资需求，我们估算过去十年这部分总量大约为5000万套。

　　实际上，从上世纪90年代中期商品房建设启动以来，中国累计竣工城镇住宅面积约126亿平方米，其中约60%是商品房，其余则是企业建房或政府建房。我们估算这约合1.35-1.40亿套住房，其中至少40%用于满足改善或投资需求。此外，自上世纪90年代中期以来，农村住房累计竣工面积达 140亿平方米。随着农村被划入城镇，这其中虽然改善性住房需求依然存在、且城镇人口仍将继续增长，但有证据表明二者在过去十年间均已得到相当程度的释放。因此与过去十年相比，住房新增供给步伐可能需要放慢。