中原：中小户型旺销 成交缩量价格涨幅缓（9月）

金九银十推迟上演，十月楼市仍然值得期待。

从8月份开始，继一线重点城市成交明显下滑，东莞楼市成交也开始明显陷入短期的低迷，令到市场各方对“金九银十”东莞楼市预期比较担忧，直到9月的中旬，成交仍然比较平淡，更令市场对“金九”失望，对“银十”担心。9月东莞楼市成交整体较为低迷，上旬、中旬很多新项目没有上市，只是在预热市场、产品亮相，市场观望情绪较为明显。

从9月下旬开始，随着新盘的集中上市，最重要的是众多中小户型的普通自住项目的陆续上市，填补了前几个月的市场空白，缓解了供需结构性失衡的矛盾，一些紧凑型的两房三房单位一推出市场即被抢销一空，市场短期的观望情绪已经打破，累积的需求开始集中释放。从9月下旬开始，东莞楼市“金九银十”已经徐徐拉开序幕，虽然推迟上演，但仍然值得期待。

媒体消息面回归真实，市场购房热情有望进一步增强。

9月至国庆期间媒体消息面与市场面发生明显背离，各城市市场上有些个盘热销、价格飙涨，但由于今年新中国60周年庆典政府强调媒体维护社会稳定的职责，因此媒体在市场报道上比较温和，并没有真实全面的反映市场状况。在国庆后，随着媒体消息面的逐步放宽，对楼市的报道将回归真实全面，特别是对一些个盘的热销、旺盛的人气、价格的飙涨将加大宣传力度，市场氛围有较大的好转，预期这样的消息面将进一步刺激市民的购房热情和提高入市的积极性，为第四季度楼市的持续旺销做好铺垫。

新增供应集中放量堆积上市，市场竞争日趋激烈，后续上市项目逐步面临消化压力。

9月份新增供应高达80万㎡，结合下半年潜在供应总量200万㎡的预测，在接下来的第四季度至少还有70万㎡的新增供应量。四个月的时间合计150万㎡新增供应量入市，短期内给市场带来较大的消化压力。随着新增供应项目的逐渐增多，市场竞争将日趋激烈，部分项目抢先入市或属优质品牌项目夺得先机，也消化了较大部分需求，后续上市的项目将逐步面临消化的压力。

个盘成交分化持续，中小户型普通自住项目热销，大户型面临较大消化压力。

9月普通住宅成交项目排行榜上，全市排名前六名的均属于普通自住中小户型项目，如金地博登湖、三正卧龙山花园公寓、江南第一城、长安花园、金地格林上院、东田丽园五期等项目。另外，从9月下旬开始，随着光大的两个楼盘开盘，引发了城区刚性需求的集中释放，随后万科也开始开放样板房体验中心、认筹，市场人气骤然提升。从光大的景湖时代城以及黄旗印象的开盘情况来看，市场对普通自住的中等、中小户型需求强烈，紧凑型的三房推出市场即抢销一空。

一方面是中小户型普通自住项目持续热销，但另一方面大部分项目仍然滞销比较明显。其中主要是产品因素起决定性作用，适合普通自住的刚性需求的项目出货迅速，大户高档豪宅出货相对趋缓。综观市场上大部分的项目，所剩货量多属大户型产品，不考虑开发商主观上出货意愿不强因素，从市场需求角度分析，大户型、超大户型总价过高，改善需求在持续释放后会面临着需求不足，需要时间累积，因此接下来大户型的消化压力会逐步加大。

刚性需求主导市场格局形成，预期累积的刚性自住需求持续释放。

从9月普通住宅成交户型分布来看，60-120㎡的中等户型成交比重占主导，反映了刚性自住需求在9月份开始呈现出集中释放的迹象。随着9月新增供应的集中放量入市，为市场补充了众多的中小户型供刚性自住需求选择，引发了累积半年的刚性需求的集中释放。目前刚性需求主导市场格局已经形成，预期第四季度累积的刚性需求仍然持续释放。

个盘成交分化下价格也开始分化，热销个盘提价而大部分项目价格开始出现松动。

市场回暖楼盘全线飘红的时期已经过去，进入9月份，市场上的楼盘成交分化非常严重。中小户型的普通自住项目快速消化，追随者众，这些开发商也顺势逐步上调价格。从近期开盘的城区项目景湖时代城的成交价格看，已经稳稳突破7千元单价大关，城区市场心理价格预期再上一个台阶。从9月下旬的市场总体成交情况来看，个盘分化非常明显，优质的新盘，特别是符合普通自住的刚性需求的项目销售情况非常好，而市场上大部分楼盘只是零星出货，成交平平，有项目存量压力小的原因，也有开发商资金实力比较强出货意愿不强烈的因素，有产品户型偏大总价过高的原因，更有价格定位过高的缘故，这些项目在成交持续低迷后出货压力将逐步加大，不排除在意识到后续供应量持续加大的市场环境下作出营销策略上的调整，首先在价格上开始出现松动。

迎合市场刚性需求的中小户型持续放量入市，预期后市成交明显回升。

9月全市商品房成交量仅35.92万㎡，比8月淡季还要略低，对于传统的销售旺季来讲的确不尽人意。从9月下旬开始，“金九银十”才开始拉开序幕，东莞中原研究部仍然认为东莞楼市的“金九银十”只是推迟上演，却仍然值得期待。主要是累积了半年时间的刚性自住需求有释放的内在需求，同时市场上众多中小户型普通自住的项目陆续上市供应，带给购房者非常多的选择，同时部分地段优越、品牌号召力强的项目也担当了楼市风向标的作用，引发了新一轮刚性自住需求释放的热潮，预期十月份的成交回升明显，同时市场的热度有望一直持续到年底。