瑞峰：东莞楼市小幅降温 “金九”下旬或现供需高峰点

受三天小长假影响，东莞楼市成交有所降温，上周（2015年8月31日-9月6日）东莞共有1553套住宅产品成交，面积约16.97万㎡，环比下滑21%；东莞住宅均价9797元/㎡，环比微涨1%，均价相对稳定的原因是销冠珠江观澜御景（9443元/㎡）和南部湾万科城（11931元/㎡）的共同作用下，支撑楼市均价依然在9千大关上运行。区域上，共有32个镇区有成交，成交面积前五名为塘厦(3.10万㎡）、虎门（1.51万㎡）、南城(1.16万㎡)、寮步(1.09万㎡)、厚街(0.94万㎡)； 个盘签约：住宅成交套数排名前五名分别是珠江观澜御景（220套）、南部湾万科城（110套）、礼顿·金御海湾（68套）、金地·仟百汇（58套）、钜隆碧水湾花园（50套）。

经历8月中下旬的规模加推或开盘，大部分需求已进行释放，新一轮的购房需求需要时间累积，预计9月中上旬大部分项目进入蓄客阶段，楼市成交小幅降温态势或会延续，“金九”的供需高峰会出现在9月下旬，尤其是中秋、国庆假期前后，届时预计全新入市的有锦龙湾畔、丰华悦园、新里程、翔龙御湖居、水榭兰亭、龙景花园等项目。

一、导读

1、宏观环境： 二套公积金贷款首付降至2成  刺激改善型需求继续入市

全国：继8月26日央行“降息降准”之后，8月31日再有政策利好出台：住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发布通知称，对已拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民，下调住房公积金购买二套房的最低首付款比例，最低首付款比例由30%降低至20%，反应出政策面希望进一步加大支持楼市发展的力度；但北上广深这4个一线城市是否执行这一规定则可自主决定，也反应出政策区别对待的态度。

此次公积金贷款二套再次“降首付”，降至2009年水平，改善型需求的置业门槛不断降低，将刺激改善型需求客户入市，为“金九银十”再添把火，尤其是对于单套房屋总价较低的三四线城市影响较大，这些城市的公积金贷款上限基本已能够覆盖单套房的总价，首付比例的降低将直接降低改善型住房的购置门槛；但对一线城市及热点二线城市的市场，由于公积金贷款额度上限与房屋总价仍存在较大差距，所以实际影响不大。

不过，从整体来看，这一政策的出台对于房地产市场很具有积极意义，对市场的心理影响十分巨大：1、今年是典型的政策宽松年，各类宽松政策集中，将使得“金九银十”房地产市场面临一个非常好的购房时机，尤其对于二套购房者来说，最佳的购房时机恰是在这个时候真正来临；2、在传统金九银十的阶段，政策的出台让购房者的信心继续提振，尤其是一些有改善购房需求的群体，将会更加积极入市；3、对于房企来说同样是个利好，让房地产市场面临一个更好的客群聚集，为房企推货打下很好的基础。

2、新增供应：迎接“金九”新增供应明显加快   豪宅产品批量入市

上周东莞全市共有6个项目有商品房新增供应，其中住宅共1116套，合计面积约15.21万㎡，环比上升48%；非住宅新增仅有6套，为天安数码城的商铺所供应，供应面积约为0.08万㎡，环比下降93%，供应大幅减少。

迎接“金九”新增供应量明显加快，住宅量环比上涨近5成，供应产品仍为刚需为主，主要是天安数码城108套81-90㎡洋房、万科松湖传奇165套2-3房产品、珠江观澜御景256套92-95㎡洋房、大运城邦160套80-96㎡的新品等项目所贡献；而豪宅产品供应也有所增加，皆来自于松山湖，纯新项目翔龙御湖居首推168套159-187㎡洋房新品、14套432-487㎡的创新型类独栋别墅和锦绣山河推154套162-194㎡洋房、87套287-391套别墅两大项目。

从预售证来看，预计近期上市项目有锦龙湾畔、丰华悦园、东逸湾花园、龙景花园和名巨中央花园等。

3、成交情况：假期影响成交小幅度回落   9月下旬或现楼市供需高峰点

“金九”首周，东莞楼市火热的行情受假期影响有所降温，全市共有1553套住宅产品成交，面积约16.97万㎡，环比下滑21%，同比上涨18%；非住宅成交433套，面积约1.67万㎡，环比下滑16%，同比下滑81%。虽然上周东莞楼市并未延续之前一路向上飙升的火热行情，但成交量依然在高位上运行，主要是因为部分8月底开盘或加推的项目在上周开始进入网签，如珠江观澜御景，上周成交220套位居排行榜之首；而热销项目南部湾万科城、礼顿·金御海湾、金地·仟百汇等项目持续集中网签，对楼市成交起到支撑的作用。经历8月中下旬的规模加推或开盘，大部分需求已进行释放，新一轮的购房需求需要时间累积，预计9月中上旬大部分项目进入蓄客阶段，楼市成交会保持小幅降温的态势，“金九”的供需高峰会出现在9月下旬，尤其中秋、国庆假期前后。