中原：2016年第一季度东莞土地市场研究报告

四、后市展望

① 、宏观投资环境有所改善，有望增强房企拿地热情。

宏观投资环境有所改善。国际方面，美联储取消3月加息、欧盟深陷金融危机泥潭等消息，使得日益国际化的人民币贬值压力有所缓解，国内热钱外流规模有所“止血”；国内方面，央行再次降准，一次性释放近7000亿元货币流通性，股市触底回升，上证指数企稳3000点，财富积累效应见显，同时，缓解房企融资难度和成本，将有望增强房企拿地热情，尤其是一线品牌房企，将加大对一线及部分二线城市的攻略，三四线城市在高库存的压力下，土地供需有望继续走低。

② 、在“有供有限”政策方针去库存，东莞商住地将持续放缓供应。

供给侧方面，中央“有供有限”的方针未变。1月7日，国土部再次强调去库存，不仅对土地招拍挂市场要继续有保有压，更要通过多样化供地来去库存，一方面要盘活闲置存量土地，做活做大土地流转市场，另一方面则要创新企业用地模式，鼓励采取长期租赁、先租后让、租让结合等方式出让土地。2月23日，财政部提出，各地必须清理压缩现有土地储备机构、进一步规范土地储备行为、合理确定土地储备总体规模，旨在通过规范土地储备，从源头上为去库存减压。

针对东莞土地市场，政府顺应“有供有限”政策方针，将放缓对商住地的供应，另外，结合推进“三旧改造”计划进程，完善区域及片区功能划分，盘活土地能力，利于增加各类地块存量和产业的招商引资，同时，刺激部分房企长期囤积的地块加速进入开发阶段，促进东莞房地产市场的健康发展。

③ 市场预期转变与观望情绪加深，开发商拿地将理性回归。

随着政策面的持续宽松，今年第一季度东莞楼市整体成交延续去年火热态势，但是需要警惕的是，随着今年政府打击首付贷抑制投资热，而且目前东莞房价非理性的上涨已逼近“天花板”，过半区域加入“万元俱乐部”，透支了未来几年的房价上涨空间，结合东莞房价调整在即，市场预期明显发生变化，深圳的投资客购买将不再疯狂，恐慌性需求和追涨式购买将短期内退出市场，加上本地购买力较弱，市场观望情绪在逐渐加重。政府也将顺势放缓推地节奏，开发商也将从之前的“重金布局”转变为“理性拿地”，土地市场将进入新常态。

④ 、市场供需矛盾恶化，开发商拿地策略将有所调整。

根据中原监测数据显示， 2016年3月底东莞住宅存量为508.24万㎡，327.76万㎡，环比2月下降9.02%，同比去年同期下降45.69%。根据过去一年的市场消化成交计算，3月东莞住宅市场消化周期为3.3个月，消化周期再刷历史新低，市场供需矛盾恶化导致库存告急再度加剧。

在政府“有供有限”的推地节奏下，另外，楼市市场也发生了显著的变化，预计第二季度楼市有所降温，房价滞涨，因此，开发商将重新审视市场，调整拿地策略，一线品牌开发商将理性拿地，继续深挖各自熟悉的区域，中小型开发商将继续较低价收获占地规模较小的地块，整体楼面地价或将有所降温。

⑤ 、4月商住地块“挂零”供应，政府有意放缓商住推地节奏。

根据中原监测数据显示，未来阶段性东莞土地市场将有7宗土地挂牌入市，占地面积合计47.5万㎡，建筑面积合计33.69万㎡。值得注意的是，7宗地块均是工业用地，商住用地“无人问津”，政府有意控制商住推地节奏。另外，从地块区域来看，依旧是以二三线镇区供应为主，其中，常平镇上坑村编号为2016WT021的占地面积最大且为13.51万㎡，同时，近年来，水乡片区由于规划利好，不少重大项目纷纷落地，4月麻涌和洪梅共有3宗工业用地推出。