瑞峰：东莞楼市“虚胖”暗藏危机 二季度有望重回健康理性

第一季度东莞纯新开工项目高达20个，纯新开工的热潮风靡尘卷东莞各大片区。其中虎门独占鳌头，万科云广场、客天下花园 、天伦居和依林家园四大项目进入开工阶段。桥头和凤岗也不落下风，桥头有恒丰商业楼、逸品居和满都花园3个纯新项目动土；而凤岗则有瑞安居和凤凰台2个项目。此外，常平、沙田、麻涌、石龙等镇区皆有1个纯新项目动土。

八、后市展望

1、全国环境：一线城市的需求将继续外溢到周边区域  东莞发展机会仍存

2016年一季度房地产政策宽松和从严并存，一线城市的限购加码，加上中国正在形成大的城市集群，导致在一线城市被限购的需求转向周边的城市，或会产生更多的需求外溢效应。目前，相当一部分资金在寻找出路，一线楼市如果没有投资机会，这部分资金一定会在距一线城市辐射范围内的城市，或一些产业和经济发展有潜力的城市寻找机会，而东莞正处于广深两地之间，后市随着城轨及轻轨的完善，将会继续承接两地的外溢需求，房地产发展仍极具发展机会。

2、东莞环境：疯狂市场势必会遭遇调控的命运  理性健康发展是活下去的关键

房地产市场政策主基调是去存库，但并不是意味着市场可任由发展，成为脱缰的野马！若房价涨幅过快，投机占比过高，房价已经脱离市场承受能力，市场极为不理性的态势下，政府必定是会再次伸出干预之手。

最新数据显示，一季度房价上涨最凶猛的城市不是北上深，竟然是东莞，以23%的涨幅位列第一，这组数据暗藏着风险，若后市东莞房价继续任性，必将逃不过“枪打出头鸟”的宿命，遭遇调控的可能性很高。

但3月下旬，在深圳“325新政”出台之后东莞楼市有所降温，部分新盘新品入市定价低于预期，定价贴近市场，部分房企有意识让市场回归理性，但需要大家的共同努力，不是个体能扭转形势。

3、客户：“房价虚高”让深圳客止步  降温味道袭来 合理定价是“跑货”的王道  

去年“3.30新政”发布之后，深圳房价飙涨，迫使深圳客大幅外溢至东莞，所到之处基本带动区域房价明显上涨，凤岗、塘厦等地房价冲到“天花板”的态势。深圳“325新政”的出台，让疯狂的深圳客从东莞抢房大战中忽然清醒过来，看到东莞也出现非理性的上涨，东莞“房价虚高”成为深圳客的共识，开始放缓入莞脚步。

今年3月下旬开始，东莞大部分区域都出现深圳客来访量减少的情况，观望情绪逐步加浓，部分项目有来访，但基本以了解市场为主，不认筹不购买，让东莞楼市感觉到深圳客忽然间消失；而目前价格又超于本地需求的承受力，本地客户也在观望，整体市场现滞涨走稳的状况。

对于后市，虽然去年大部分房企业绩普遍向好，没有过大的资金压力，加上今年年初深圳投机客户推波助澜之下信心大增，部分房企大幅提交售价，摆出不愁卖，慢慢卖的心态。但从目前市场综合评估来看，不可盲目高开，否则得不偿失，对项目的形象也会有影响，预计下半年东莞将迎来新盘新货的集中上市期，为避开激烈的市场竞争，建议开发商理性定价，及时推货。在理性健康的市场中，深圳客会持续到来，但也需重点挖掘东莞本地需求，让两股力量相对平衡运行。

4、推货：稳健推货将是房企的主要策略   滨海、松湖是重点供应片区 

2016年第二季度推货节奏相对平稳，由于市场形势的转变，“稳健推货”将是房企主要策略，采取激进推货的可能性不高，滨海片区、松湖片区将是推货重点，如滨海片区或有万科云城、连升豪庭、紫薇银座、碧桂园长安名府等新盘入市；松湖片区则有碧桂园名座广场、天瑞花园、碧桂园林森艺境花园、万科金域缇香花园、万科松湖传奇2期左岸等项目。

房企方面来看，万科、碧桂园等地产大鳄将是供应的主角，去年招拍挂正常拿地或协议收购的项目或会陆续入市，尤其是碧桂园项目仍会冲击东莞楼市。另外，深圳客蜂拥而进的临深片区纯新盘入市量有限，将以旧盘加推为主，如清溪华桂园四期、珠江观澜御景、祥利上城四期、春晖国际城二期等项目将推新品上市。

5、成交量：刺激本地需求入市  赢回深圳客的心  将是保持成交热度的关键

在深圳客疯狂进驻的大潮中，东莞楼市的出色表现已引起全国的关注，量价指标皆走入全国排名的前列，也正是这波深圳客的疯狂，东莞房价涨幅过高，先是超过本地客的心里承受力，本地客买房梦开始遥远，再是打破深圳客的底线，让他们从疯狂的状态中清醒过来，认识东莞房价的确“虚高”，支撑东莞楼市成交两股力量的观望，势必影响成交量的涨幅。4月开始，剔除松湖碧桂园的影响，大部分项目成交都出现降温的态势，定价过高的项目去货仅有2-3成，开盘基本卖完的高去货已经是往事，因此后市成交量是否保持热度，跟定价有关，如何刺激本地需求入市，重新赢回深圳客的心将是关键。

6、成交价：房价增速或回归理性发展的态势   临深片区仍将高房价的代表

2016年第一季度住宅价11538元/㎡，同比2015年第四季度9797元/㎡，环比增速达到14%，与以往保持5%—10%的理性增速有明显的涨幅，处于抛物线的最高点，后市东莞房价增速或逐步下滑，增速将逐步回落在5%-7%左右的水平，东莞整体住宅均价预计将在11000元/㎡上下浮动。其中临深片区的凤岗、塘厦或仍将是东莞高房价的代表，主要因供应短缺及深圳客的影响，均价保持在2万元/㎡左右运行，大涨大跌的可能性不高。另外，随着地铁2号线的正式运营，轨道沿线区域房价仍有望迎来小幅上涨的态势，尤其是城区、厚街、虎门等地。