明降暗降真降假摔 第三季东莞楼盘降价内幕揭秘

     （2）、暗降

此类降价多是通过诸如买房送汽车、家电、车位等方式来降价，表明上来看，房子总价不变，但由于赠送部分往往价值不菲，算下来也能抵消一部分房款，如：

     2、操作方式

    追求利润最大化是开发商的天然属性，在对其项目降价时，里面自然也大有文章可作。降价的项目多采用如下操作方式：

    1、项目前期滞销单位降价。

    典型项目如花样年•君山，10月1日推出20套一口价特惠单位，参加团购活动。如2010年9月份上市的1栋、4栋、9栋和10栋。10.3-10.9期间，其签约均价约为7967元/㎡，与6月份的9851元/㎡相比，下降了1884元/㎡。

    2、项目景观、朝向较差的单位降价。

    典型项目如金地•外滩8号。8月份推出其6栋、7栋。这两栋楼由于位置距离东江较远，景观也相对较差，且紧靠两边马路，噪音也大。目前这两栋楼签约均价为6753元/㎡，仅8.29-9.4期间两栋楼就签约99套。

    3、户型设计存在缺陷的单位降价。

    典型项目如深业•欧景城，目前该项目3、4栋均价为6500元/㎡，比该项目7800元/㎡的均价低了近1300元/㎡。由于3、4栋部分产品户型设计存在着缺陷，如三房的单位仅有一个卫生间，另外建筑面积95㎡的单位才设计成两房，房子使用率不高，且阳台设计也不尽合理，空气对流性较差。于是这些产品往往就成为了开发商在降价时的首选单位。

    4、高端大户型项目中推出面积较小的单位降价。

    典型项目如豪宅洋房中信森林湖•兰溪谷，8月成交均价为8759元/㎡，低于开始上市时的11144元/㎡的价格。中信森林湖•兰溪谷的降价，是通过对项目中面积较小的单位来降价，如该项目中建筑面积121㎡和161㎡的单位。这样既加快了楼盘的销售，同时又不影响项目中其他面积200㎡以上的大户型单位的档次。

    5、合拼户型降价。

    典型项目如深业•御泉山，该项目合拼户型众多，面积大总价高，销售压力不小。由于城区大面积的合拼户型产品为数众多，项目间的竞争相当激烈，且面临限购令的巨大压力。开发商也是通过降价来加快走货，如10.3-10.9期间该项目成交均价为6574元/㎡，低于6月份的7083元/㎡，同时也比城区同类型产品价格要低。

    6、新盘价格低于市场预期入市。

    新上市的项目售价低于当地同等楼盘价格，这也是降价的一种表现。从9月新上市的项目来看，不少项目成交均价均低于市场预期，这也反映了当前市场形势下，开发商“以价换量、快速走货”的销售策略。如10.3-10.9期间，大朗碧桂园带非毛坯成交均价仅有5679元/㎡，低于当地同时期洋房成交均价。另外如景湖荣郡成交均价也仅有9219元/㎡、怡丰公寓为9834元/㎡，与原来市场预期的均价过万有较大差距。