明降暗降真降假摔 第三季东莞楼盘降价内幕揭秘

    9、降价楼盘的示范效应，带动了一批项目的跟风降价。

    8月份以来，一些项目开始降价，且降幅较为明显，因此取得了颇为不错的销售记录。如益田•大运城邦签约422套、金地•外滩8号249套，中信森林湖242套，富通•天邑湾169套等。另外，一些定价较低的楼盘也斩获颇丰，如大朗碧桂园签约1038套，实际成交超过1600套等。在这些项目的示范下，不少项目也纷纷跟进，优惠多折扣大，从而带来了近期东莞楼市的一股降价潮。

    六、楼市降价特征总结

    1、降价项目大多集中在销售业绩不尽理想的主流开发商。

    从近几个月东莞楼市一些降价楼盘的表现来看，价格调整的项目大多集中在一些前三季度销售业绩不尽理想的主流开发商，而大部分中小开发商由于前三季度资金回笼情况较为理想，因而鲜有楼盘降价。这或许为第四季度东莞楼市的降价定下基调，那就是降价的楼盘将大部分集中在主流开发商，一小部分分布于中小开发商。

    2、降价的房源多是一些产品质素较差的单位。

    纵览近几个月来东莞楼市的降价表现，大体呈现出如下特征：第一、降价楼盘数量较少，所占比重大约为10%；第二、降价的房源多是一些产品质素较差的单位，要么是项目前期尾货，要么是景观、位置较差的单位，要么是产品设计存在缺陷的房子等，鲜有优质房源降价；第三、降价房源数量有限。纵然是产品质素较差的单位，开发商推出搞特价的房源也并不充裕；第四、降价时间有限制。不少项目往往是在特定时间搞特价，时间一过随即收回优惠促销。东莞楼市降价之所以出现以上种种特点，根源恐怕还在于目前开发商浓重的观望心态。

    3、开发商的降价行为，更多源于开发商试探市场的心态。

    目前开发商的种种降价行为，更多源于开发商试探市场的心态。“金九”以来东莞楼市表现不尽人意，楼市限购令悬而未出，市场走势扑朔迷离。为带动成交，完成年度销售任务，便有不少开发商推出少量产品质素较差的单位搞特价来试探市场，试图认清市场真面目。由于开发商对当前市场形势把握不准，因此观望心态重重，主要体现在以下几个方面：第一、观望市场走势，观察楼市成交是否在上升；第二、观望政策形势，主要是观望限购令是否会在东莞落地；第三、观望其它降价楼盘的表现，观看降价是否能大幅度带动的项目成交。

    4、只有降价幅度较大，折扣也较大，才能打破购房者的观望。

    另一方面，不仅目前开发商在观望，购房者也在观望。购房者的观望又主要体现在以下方面：第一、观望东莞是否会限购。由于东莞限购令悬而未出，不少购房者都对限购令抱有较大预期，期待限购令的出台能把东莞房价降下去；第二、观望开发商的降价行为。消费者“买涨不买跌”的心态决定了假如开发商降价幅度较小，对楼盘销售并无明显促进作用。只有降价幅度较大，折扣也较大，如降价10%，才能打破购房者的观望，积极入市。

    七、东莞房价后市展望

    经济面：除消费增长平稳外，东莞出口、投资累计增长率逐月放缓，宏观经济形势不容乐观。

    10月19日，东莞市副市长邓志广透露，2011年前三季度GDP预计增长8%，低于年初东莞市政府设定的全年GDP增速8.5%的目标，这也反映出当前东莞经济形势并不乐观。从拉动经济增长的三驾马车投资、出口、消费的表现来看，前8个月，除了消费增长保持平稳外，东莞出口、投资累计增长率均呈逐月下降态势。尤其是投资，作为GDP增长速度“风向标”之一的固定资产投资，前8个月增速仅有7.6%，直接拖累了全市的经济增长。