明降暗降真降假摔 第三季东莞楼盘降价内幕揭秘

    五、楼市降价原因分析

    1、“金九”以来，东莞楼市整体成交可观的背后，却是大多数楼盘表现的差强人意。

    “金九”期间，全市住宅成交4958套，比8月份的3832套大增30%，比去年9月的4422套也是上升12.12%。此外，截至10月16日，10月份住宅成交已经达到3053套。由此也有观点认为，“金九银十”期间，东莞楼市成交火热，行情十分理想。但仔细分析，“金九银十”期间成交量的上扬，更多是由于个盘带动，如9.1-10.16期间，大朗碧桂园成交1038套，新世纪颐龙湾成交593套。从市场集中度来看，成交套数排名前10的项目占当月住宅成交总套数的比重，从5月份的29.22%，一路攀升至9月份的36.83%，10月份（10.1-10.16）更是达到了惊人的53.65%。这充分说明当前楼市成交的热闹，是依靠个盘带动起来的。

    在这“热闹”行情的背后，却是大多数楼盘成交不尽人意的现实。如9月1日至10月16日，46天内共有188个楼盘有成交记录，其中日均成交2套以上的楼盘仅有20个，近9成项目日均成交量还不足2套；而日均成交1套以上的楼盘也只有51个，近7成项目日均成交量还不到1套。大多数楼盘的销售情况并不尽人意，与“金九”旺季开发商的预期相比有较大差距。而从国庆期间不少楼盘看客多、出手少的现象来看，以及一些原计划于10月份上市的项目不断延后开盘时间，也反映出当前楼市行情并不是那么的乐观。金九以来市场行情的差强人意，是开发商降价的直接原因。

    2、九月以来，有关东莞限购的传闻甚嚣尘上，是开发商降价的重要诱因。

    7月，全市住宅均价达到8581元/㎡的年度最高位，一时间，东莞楼市限购的压力剧增。2011年以来已经有多个月房价超过东莞市政府要求控制的警戒线，随着9月14日市住建局约谈东莞主流开发商的消息传出，9月中旬有关东莞限购的传闻甚嚣尘上，且愈演愈烈。参照临近的佛山市楼市实际情况，限购令的杀伤力实是不容小觑。为规避政策，加快销售，东莞一些开发商有意识地对自身项目的价格作出调整，以加快走货。限购令的传闻愈演愈烈，有东莞开发商降价的重要诱因。

    3、前三季度品牌开发商销售业绩不尽人意，是促成楼市降价的一大动因。

    2011年前三季度，全市商品房销售金额达到390.41亿元，几乎追平了2010年全年的销售金额。表面上来看，前三季度开发商的业绩普遍不错，也有研究分析据此认为，前三季度开发商的良好业绩将一定程度支撑东莞房价。但仔细分析，前三季度业绩良好的开发商，更多集中在中小开发商。据东莞中原研究部监测数据显示，2011年前三季度共有89家开发商有销售记录，其中追平或超过2010年业绩的开发商共有48家，基本上都是中小开发商，品牌开发商除了万科、新世纪、丰泰、世纪城等开发商外，中信、光大、益田、中惠、金地、联华、佳兆业等主流开发商销售业绩并不尽人意，目前有中信、金地已经采取措施，旗下价格有所调整的楼盘，短期内都取得十分理想的销售量，这对其他开发商形成更大的压力，对后市走势具有一定的昭示作用。前三季度品牌开发商销售业绩不尽人意，是促成楼市降价的一大动因。