中原：“金九银十”开发商准备充足货量翘首以盼

　　东莞政策：新版普通住宅标准实施，将降低购房税费、增强客户入市信心。

　　从2007年至今已过去近5年，东莞房价已经有了明显的上涨，2011年全市成交的48978套住宅，仅有11123套房源符合普通住房的条件，占比近23%，这也就意味着余下的37855套、占比77%的房源为“豪宅”。根据新的普通住房标准，东莞各片区普通住房价格调整如下：一类区域从原先的6000元/㎡上调至8000元/㎡ ，二类区域从原先的5300/㎡上调至6000元/㎡ ，三类区域仍保持原有的4500元/㎡不变。万江、厚街、寮步等三个镇街从一类区域下调为二类区域，而凤岗、大朗、大岭山等三个镇街则从二类区域上调为一类区域。另外，石碣、企石、高埗等三个镇街从三类区域上调为二类区域，而横沥则从二类区域下调为三类区域。新的普通住房标准实施时间则是从2012年9月1日起实施，有效期为一年。

　　对开发商而言，普通住房标准的上调，意味着在政策面出现利好，能提高开发商的楼市预期，增强对后市的信心。对购房者来说，普通住房标准的上调，此前一些“被豪宅”的住宅物业将回归普通住房，按照东莞市现行相关政策，能够减免部分契税，一定程度上减轻购房者的经济负担，会在一定程度上小幅的刺激需求。本次普通住房标准调整的公布时间，选择在金九前夕的8月底。从东莞市场情况来看，本次普通住房标准的上调，受益面超过25%。由于9月份是传统楼市旺季，普通住房标准的上调，能提高购房者的入市意愿。

　　入市时机：政策利好、选择增多，9月-10月成楼市最好交投时机。

　　由于酝酿良久的东莞普通住宅新标准实施，9月开始东莞不少购房者将享受到契税的优惠，此覆盖面将得到迅速扩大，根据2012年前7个月的成交情况，而按照新的普通住房标准，享受契税优惠所占比重为39%，接近4成，合计节省资金1万元左右，对于精打细算的首次置业者而言，既减轻负担，又增强入市的信心。

　　此外，从9月-10月东莞楼市的供应规模、产品分布而言，将给予购房者更多的选择空间，不少上半年供应断档的区域，缺乏的户型产品将陆续上市，刺激持币待购的客户群。可见8月份的持续预热之后，无论是对于开发商还是购房者，都会将接下来两个月作为年内最好的交投节点，快速出货、择机购房仍然是买卖双方的不二选择。

　　营销动态：9月借助东莞政策微调利好，开发商推货欲望高涨。

　　虽然近期楼市节节回暖，开发商出货欲望不断增强，但由于前期工程进度的滞后，2012年东莞不少开发商的营销计划都不得不延后，大规模的上市要到9月份以后， 预计9月东莞楼市将有41个左右的楼盘加推或全新上市，显然经过8月底的明星预热、积极蓄客之后，开发商开盘将变得更加信心十足，重点产品仍然是公寓、两房、三房，但是同时大户型、别墅也来凑热闹，当中尤其以御花苑·天珺湾、松湖春天、碧桂园·天麓山为代表;从推售价格策略来说，开发商所以为了保证开盘销售率，保证集团任务的完成，价格策略不会有根本性的扭转，借助普通住宅调整的利好，实现快速销售仍然是不二选择。