新国五条影响小观望氛围淡 一季度东莞楼市成交创新高

　　深圳客来东莞置业，大致可分为两种情况。第一种情况，受房地产调控政策影响，深圳购房门槛提高，从而迫使部分购房者来房价较低的东莞买房置业。第二种情况，毗邻东莞的龙岗中心城、观澜、平湖等片区，由于距离较近，交通便利，且东莞楼价较低，这些片区的购房者便自发来东莞买房置业。这种情况属于市场自然选择的结果，与房地产调控并无直接关联。也就是说，诸如龙岗中心城片区的部分购房者，即使没有调控政策，他们一样会选择到邻近的益田·大运城邦、名流印象花园等楼盘买房、置业。应该说，此类深圳客的比例占据了大多数。

　　从第一种情况来看，3月1日全国性的“国五条”出台后，3月份深圳一手房量价平稳，二手房成交量则创三年新高，市场交易更多集中在深圳本地，并没有出现深圳客大规模溢出东莞买房的现象。另外3月31日深圳版的“国五条”落地后，仅提出房价调控目标，且并未细化20%交易税，政策调控力度低于市场预期，因此在4月份过后出现深圳客大规模溢出的可能性也不大。

　　从第二种情况来看，东莞临深板块的楼盘，由于早已深耕深圳市场，对深圳客源的开拓已经相当深入，难有进一步的提升。“国五条”出台后，临深板块依然是7-9成的客户来自深圳，以往常相比并无二致，也没有进一步增加。而以镇中心区为核心的板块，由于距离深圳较远，始终难以吸引更多的深圳客户。

　　因此，3月1日“国五条”出台后，东莞临深镇区市场表现平稳，并无明显的深圳客大规模溢出现象。1季度东莞楼市成交创下历史新高，深圳客的贡献功不可没，但却并不是受“国五条”所推动。

　　近期深圳客的集中入市，源于去年4季度以来临深板块楼市供应量放大。

　　1季度东莞楼市成交创下历史新高，深圳客的持续入市功不可没。如前面所述，近期深圳客的集中入市，并不是受“国五条”所推动，而是另有他因。最根本的原因，就在于去年4季度以来，临深板块的楼市供应量突然放大。

　　以深圳客最多的凤岗、塘厦镇为例， 2011年以来，凤岗、塘厦两镇临深板块市场供需平稳，每个季度供应、成交的平均套数，约在500-700套，供需走势一直较为平稳。这一平衡状态，在去年4季度开始被打破，临深版块的楼市供应量突然放大。据东莞中原研究部监测数据显示，去年4季度，凤岗、塘厦两镇临深板块的住宅供应套数达到了3205套，几乎相当于此前2年的总供应量。从个盘供应情况来看，主要的供应项目有观澜碧桂园1134套，中信观澜凯旋城954套，名流印象花园500套，佳兆业·水岸豪门397套，祥利上城192套等。

　　今年1季度，临深板块供应量仍然较大，1季度共供应1487套。主要的供应项目有佳兆业·水岸豪门492套，名流印象花园374套，观澜碧桂园323套，观澜高尔夫花园298套等。