新国五条影响小观望氛围淡 一季度东莞楼市成交创新高

　　供应的大幅放量，客观上需要更多的客户才能消化。从以上项目来看，以观澜碧桂园为例，该项目到邻近的深圳观澜约为5公里，而到塘厦镇中心区约有10公里。距离上的临近，交通上的便利，价格上的洼地，再加上深圳客强劲的购买力，深圳客便成为该项目主要客户来源的不二选择。同样的事情亦发生在中信观澜凯旋城、名流印象花园、佳兆业·水岸豪门和祥利上城等项目身上。不过，与2007年深圳投资客来东莞扫货那波炒房潮不一样的是，这些深圳客大多数都是自住需求。

　　对于近期深圳客集中来东莞购房的现象，中原观点认为应该客观、理性地看待。首先，深圳的龙岗中心城、观澜、平湖等片区的购房群体，他们当中大多数都是刚需自住客户。如果打破地域界限，把深莞看做一个整体，就会发现，这部分购房者来临近的凤岗、塘厦等镇区买房，属于“就近置业”，属于自发的市场行为，与政策调控无关，无须作过度解读。

　　如前面所述，深圳客来东莞购房，主要集中在距离深圳最近的临深板块，深圳客比例普遍在7-9成。离深圳距离越远，深圳客就越少，而到了镇中心区板块，深圳客的比例更是下降到仅有1-2成。展望后市，随着凤岗、塘厦等临深板块的项目逐渐消化完毕，如观澜碧桂园、中信观澜凯旋城、益田·大运城邦、佳兆业·水岸豪门等项目，在过了2013年后，将逐渐进入尾盘销售阶段。届时，深圳客集中来东莞买房的现象也将明显减少。

　　深圳客的集中入市，对临深镇区中心区板块房价的影响相当有限。

　　有观点认为，随着“国五条”细则出台后，广深购房者外溢东莞现象增多。而深圳客进军东莞，一方面加速了楼市升温，繁荣了市场，另一方面也支撑了当前房价水平，推高了房价，抬高了置业门槛，加大东莞客户的购房难度。

　　对于这种观点，同样须具体问题具体分析。如前面所述，临深镇区房地产市场都存在着独特的二元结构：以本地客户为主体的镇中心区板块和以深圳客户为主体的临深板块。各板块之间分化严重，同一镇区，不同板块，其房价水平也迥然不同。以深圳客户较多的塘厦镇为例，剔除非毛坯修因素，2012年，塘厦镇中心区洋房毛坯均价为6487元/㎡，临深板块则高达9576元/㎡。从各板块房价走势来看，从2012年1月至今，无论是塘厦镇中心区板块和临深板块，其房价总体走势都是在往下走。