瑞峰发布：2013年东莞房地产市场回顾及2014年展望

　　对于一二线城市房价上涨的缘由主要是因为近一两年来，尤其是一线城市土地逐渐稀缺、整体供应量减少，各大房企虎视眈眈争夺地块，在供不应求的市场环境下，地价被推高;第二，前几年看好三、四线城市开发前景的房企逐渐回归一、二线城市，房企扎堆抢地提高了市场价格预期;第三，房价的上涨及销售现场的热闹场面又推动了购房者恐慌入市，造成了房价加速上涨的恶性循环。

    3、供求：一线城市供不应求，二线较为稳健，三四线供大于求

　　2013年全国房地产供求方面也呈现分化的情况，一线城市需求强劲，出现供不应求，二线城市则显得颇为稳健，供求基本平衡;三四线城市供大于求很普遍，去库存压力巨大。造成供求分化的原因以下：

　　(1)、一线城市经济发展水平较高，公共服务更多，对人口的吸附能力较强，刚性住房需求自然快速增长，较大的人口规模带来广阔的市场容量;从市场供应角度来看，由于一线城市较高的人口密度，导致土地相对稀缺，人均占有土地居住面积在全国的排名普遍靠后，长期供不应求的局面难以打破。

　　(2)、二线城市相对较优的经济发展水平和市政建设，亦吸引了充足的常住人口，从而长期来看，刚性和改善性需求大，房地产市场比较稳定，供求基本平衡;但是地方政府对城市建设力度的加大，以及标杆房企集体看好集聚投资，尤其是商业地产的兴起，使其商品房市场供应出现了较为明显的放量现象，而当下逼近一线城市的房价水平，更是进一步使得市场短期供求风险显现。

　　(3)、三、四线城市本身常住人口数量不多，加之经济发展水平不高，产业配套不完善，对人口的聚集效应不强，特别是对投资性、改善性购房者的吸引力有限;由于缺少外来的高端购买力，再加上前几年市场火热加速了房企的大规模开发的步伐，更使得三、四线城市供过于求的现象雪上加霜，库存严重高企。

　　4、土地：供需两旺一路高歌上行 年末“翘尾”“高价地”频现

　　与2012年初各地土地市场遇冷，招拍挂频繁流拍相反，2013年的土地市场可谓是炙手可热。数据统计，全国300个城市今年前11个月土地出让金收入超过2.7万亿元，较去年同期上涨了62.65%，虽然进入12月之后，多个城市发布了新的楼市调控政策，但在土地市场中，临近年末却迎来了出让高峰，开发商拿地更是热情高涨，各地“高价地”频频冒头，成交价款猛增三成，尤其是一二线城市，高溢价地块、高价地项目不断出现。截至11月底，北京、上海、广州和深圳四大一线城市土地出让金收入总额为4720.38亿元，同比上涨181.72%，创下了历史最高纪录，预计今年全国各地政府的土地出让金收入可能创下历史最高。

　　2013年土地购置面积快速增长,购置均价再创新高，数据显示：1-11月份,房地产开发企业土地购置面积34773万㎡,同比增长9.9%;土地平均购置价格2493元/㎡,同比增长19.6%。其中，一线城市土地成交总面积同比全面上涨，如北京和广州的土地成交量分别为1664.24万㎡和1365.14万㎡，同比涨幅均在150%左右;二线城市土地总成交面积同比上涨30%;而三、四线城市土地成交量也上涨超过两成。

　　(三)2013年东莞房地产状况回顾

　　1、经济政策：喜忧参半，信贷优惠收紧，税费政策放宽

　　年度关键词：公积金新政，学位房叫停，银行停贷利率提高，普通住宅标准调整

　　2013年2月8日，被称为“史上最严”公积金贷款政策悄然在东莞发布实施，将原本就已收紧的公积金贷款政策收得更紧;购房者再申请公积金贷款的金额将不能高于个人公积金账户余额的8倍，并且只要申请公积金贷款，首付最低比例已经上升到3成。这就意味着购房者使用公积金的购房门槛提高，在一定程度上将一部分资金能力不足的购房者拒之门外。

　　2013年4月继寮步率先叫停“购房送学位”政策之后，南城也已确定全面取消“购房送学位”政策，东莞是否全面取消学位房相关部门并未给予明确答复，只是表示对于学位不是很紧张的镇街，取消的可能性不太大。取消学位房的突袭令业内业外颇多微辞，这一政策对楼盘销售存在一定的影响。