瑞峰发布：2013年东莞房地产市场回顾及2014年展望

　　随着十八届三中全会之后，土地制度改革的号角已经吹响，农村宅基地使用权流转依然在望。国家发改委主任徐绍史表示，要按照中央城镇化工作会议精神，抓紧修订完善国家新型城镇化规划，争取尽快发布实施，2014年将试点农村宅基地制度改革。

　　“去行政化干预转为市场自身调节机制”已成为本届政府科学化的规范房地产发展的核心基调。从刚刚结束不久的十八届三中全会会议精神来看，“使市场在资源配置中起决定性作用”这一精神的彰显，同时向市场传递出明确信号，房地产调控的去行政化正在深入进行中。未来的房地产调控思路正从此前的控需求转向增供给，随着房地产市场环境的变化，新的市场供应体系将在未来几年确立，按照上述思路，带有半市场化性质的经适房和限价房，未来很可能淡出市场。

　　2、市场： 市场调控难放松 全国楼市成交大幅上涨可能性低

　　对于2014年全国楼市预测，成交总量超越今年再创新高的可能性较低。主要原因有：一 、从2013年年底政策风险来看，有意弱化“高增长”预期，将为房地产调控腾出更大空间，对房地产而言，调控力度不会减弱;二、货币政策方面，社会整体流动性预计与2013年变化不大，房贷继续偏紧;三、2014年宏观经济形势决定了楼市调控难放松，全国楼市成交放量受到一定的限制，成交大幅上涨可能性低;四、市场仍以自住型需求为主，一二线城市限购、限贷政策很难退出来，自住性房子不可能重复购买，虽然明年自住性需求仍会增长，但增速超过今年很难达到。

　　3、供应： 购地面积及新开工双双增长 新盘预售量将超今年

　　从国家统计局发布《2013年1~11月份全国房地产开发和销售情况》可知，2013年1~11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，为明年货量提供充足的保障;同时许多一二线城市在今年第三、四季度土地成交大涨，明年形成供应后将能增加大量的新盘入市，改善供需、缓解房价上涨压力。供应端购地面积及新开工双双增长，预示着供求关系正在转向，预计明年新盘预售量将超今年，供求矛盾有所缓解，尤其表现在一二线城市。

　　4、价格：房价呈平稳上升趋势 区域结构仍呈现不均衡的发展

　　2013年以来，房价上涨过快，房价调整的风险逐渐累积，为控制风险，《十八届三中全会》后多个城市出台了一系列的政策，随着调控的影响逐渐深化，以限购限贷为主的地方调控收紧短期效果肯定大于长期影响，明年不排除个别城市出现短期的价格调整。

　　整体来看，2014年房地产市场总体呈平稳上升趋势，区域结构仍将呈现不均衡的发展，一、二线城市和三、四线城市房价走势将进一步分化。将有如下表现：一、一二线城市，特别是一线北上广深还会持续上涨，主要因为特大城市聚集力、影响力进一步增强及土地供应偏紧所支撑;二、二线城市平稳增长，因为它既有不断增长的需求，同时也存在去库存的压力，所以供求关系趋于平稳;三、三四线城市，需求不足、供应量过大，房价有下降的压力。

　　5、土地：缓解供需矛盾供应规模保持 房企拿地或将回归理性

　　今年的土地市场是一个“丰收”年，尤其是因年未各地土地供应大幅度增加和标杆房企积极购地补仓等，年末土地市场更是持续火热，今年全年全国土地出让收入总额突破历史最高纪录的可能性非常大。按照常理来说，今年是土地市场的“大年”，房企手中所握土地达到了一定规模，因此，明年按规律应该会出现小幅降温;但从国家对于楼市、土地市场的态度来看，明年之后我国土地市场应该仍会保持相当规模的供应，以避免因土地供不应求导致楼市再次出现更大供需矛盾。

　　从长远来看，土地调控是最为直接的房地产调控政策，在房价上涨明显的城市，加快采取增加住宅用地供应，提高土地利用效率，缓解供求矛盾;而开发商拿地节奏的加快将有利于增加住房供给、稳定房价预期。2013年第四季度多地地方政府出台的调控政策，相比以往只提及限购、限贷的调控政策，本轮调控多以增加土地供应等措施，显然地方政府已经考虑到要增加供应以改变市场供需结构失衡，这也从另一个侧面预示着明年土地供应将保持相当的规模。而在成交方面，因今年房企手握的地块的增多以及明年土地供应的加大，以及政府“限高价地”令，房企拿地或将回归理性，土地市场竞争程度将有所降温，土地溢价率可能逐步走低;但并也不排除一二线城市土地市场由于供地量的增加有可能还会引来手握重金的品牌房企对于优质地块的争夺战，“高价地“现象有可能不可避免。