瑞峰发布：2013年东莞房地产市场回顾及2014年展望

　　4、供应：连续三年爆发 2013年商品房新增供应量约达850㎡

　　新增供应量连续三年爆发，今年商品房供应量再度放量，全年新增商品房供应约达850万㎡，同比去年上涨18%，创历史新高。其中，住宅新增约730万㎡，同比增长20%，与我司2013年预测报告基本相符;非住宅新增约125万㎡，同比上涨15%。

　　产品供应来看，住宅方面约有6万套房源供应，刚需产品(70-120㎡)大概占了3.6万套，占了总供应近6成，是支撑今年刚需产品成交爆发的强劲保障;此外，投资类产品(70㎡以下)及别墅产品供应也不俗;非住宅方面，商铺和车位供应较为突出，尤其在商业地产投资环境大好之下，小面积商铺的投资也越来越受欢迎，供应力度也日益加大。

　　5、土地：高溢价频现江湖 品牌开发商大手笔拿地

　　2013年的东莞土地市场供需两旺，量价齐升。瑞峰置业市场研究部监测数据显示：2013年东莞全市共有171宗土地挂牌上市，合计出让面积约714万㎡，同比2012年上涨66%;其中商住供应有64宗，面积约284.64万㎡，约占总供应量的40%，同比上涨近91%;商服用地供应有13宗，面积约27.18万㎡，同比略涨12%。成交方面，截止至2013年12月26日，东莞全市共有69宗商住商服用地成功交易，合计出让面积约289万㎡，从近期火热的土地市场来看，剩下的3宗商住商服用地有望成交，可预计今年商住商服用地的成交量将超过300万㎡，同比2012年增长近94%;其中商住成交量约263万㎡，同比猛增117%;商住收金约150亿元，同比上涨近112%，平均楼面均价约2656元/㎡，同比微涨7%。纵观整个东莞土地市场，呈现以下特征：

　　(1)、土地供应呈现上半年偏紧，下半年“井喷”之态。数据显示2013年下半年商住供应量为214.5万㎡，占总商住供应量的75%，其中城区供应紧缩，仅在年初莞城一宗商服用地出让，其余的皆是镇区地块，尤其是虎门、寮步、塘厦等镇更是大体量的推地，区域年度供应量皆超35万㎡。

　　(2)、地块成交竞争激烈，过百轮厮杀，高溢价抢地事件屡见不鲜。截止至2013年12月26日，东莞今年成交的69宗商住商服用地中，有44宗地块溢价成交，其中溢价率超50%的地块有20宗。

　　(3)、品牌开发商攻城掠地，竞争日趋白热化，多镇区刷新“高价地”记录。随着轨道交通的日益完善、水乡片区规划设施的逐渐落实、加上广深楼市的调控加码等因素，东莞尤其是镇区房地产市场日益深受开发商的青眯。2013年开发商在东莞积极拿地，其中万科地产分别拿下莞城、寮步和虎门的6宗地块，收地47.12万㎡;万达进入厚街拿下近14万㎡的地块，打造东莞的第三座万达广场;碧桂园集团布阵全东莞战略全面启动，先后拿下常平、黄江和东坑地块;中熙房地产转战水乡片区，分别拿下洪梅、石碣等3宗商住地块;光大、中惠、宏远、嘉宏、联华国际、鼎峰等品牌开发商在今年也皆有地块收入。

　　6、营销：新型营销媒介广泛使用，营销力度加大房价优惠幅度减小

　　年度关键词：电商、微信营销，优惠力度小，低首付，创新营销，大牌开发商高调

　　2013年东莞市楼市火热的局势延续全年，在稳定的政策环境下与强劲的需求环境下，开发商拿地、推货、营销热情高涨，尤其是大牌开发商营销手段尤为大手笔，挥金如雨，炮火连连夹击，将整体市场炒的热火朝天，各类新奇营销活动民众目不暇接。土豪的东莞除了爱请国际大牌明星助阵外，也开始尝试新口味，各类艺术展、文化展、大型高端艺术晚会、航空展、全民健身等纷纷驾临。另外，2013年新型媒介(微信、电商)也被各大房企运用的淋漓尽致;虽然整体市场狂热，但竞争更为激烈，开发商并未急着快速去货而进行降价促销，反而纷纷进行了一定程度的提价，整体降价意愿很小。从10月份开始，受“钱荒”和信贷收紧以及政策预收紧传闻的影响，部分项目销售速度开始出现一定程度的减慢，这时很多开发商推出“低首付”的营销策略，降低购房门槛，但整体价格优惠很小，房价依然坚挺。

　　第二部分：展望

　　(一)2014年宏观经济形势展望

　　1、经济趋势：风险与改革并存，不唯GDP论，推动实体经济

　　2014年经济看点，不再是增长、通胀、利率、汇率等周期性故事，而是大题材：结构性突破或系统性风险并存。十八届三中全会后政府欲将停滞十年的改革即将重新启动，有意通过体制上的突破，将陷入疲态的经济重新推入一个可持续的欣欣向荣的上升轨迹。