瑞峰发布：2013年东莞房地产市场回顾及2014年展望

　　从2013年7月开始，有购房贷款利率优惠的银行越来越少，9月底开始，受“银行季末钱紧”影响，东莞部分银行收紧了个人房贷，甚至东莞二手市场出现停贷的现象。年底除个别银行外，大部分银行个人住房贷款业务仍照常进行，停贷现象并不普遍。这对楼市有间接性的影响，不过预计年后银行额度会有所放松，信贷紧张的情况会得到缓解。

　　2013年9月东莞再次调高普通住宅标准，一类镇区标准由8000元/㎡提至8654元/㎡(含本数)，二类镇区由6000元/㎡提至6610元/㎡，三类镇区由4500元/㎡提至5717元/㎡，这项政策的出台不仅有利于减轻购房者的经济负担，同时也支持了东莞刚性自住需求。

　　2、成交：远超于疯狂的07年 住宅销售约650亿创历史新高

　　2013年全年一手住宅预计成交7万多套、预计成交面积超越750万㎡、成交金额约为650多亿，同比2012年住宅成交59605套、面积600.35万㎡、金额496.88亿的三项指标皆有20%的上涨幅度，更是远超于疯狂的07年创历史新高，东莞楼市实现大丰收。纵观全年，2月春节淡季过后，在政策环境相对稳定之下，买卖双方积极入市，成交可谓月月热闹，畅销贯穿全年，6月、9月、10月及11月成交突破“70万㎡”大关，是最火热的月度。今年楼市爆发的因素有：

　　(1)房地产政策环境稳定。2013年东莞房地产政策环境较为稳定，影响性政策较少，尽管买卖双方在“国五条”、“公积金新政”、“钱荒”、“十八届三中全会”等节点前后产生短暂的观望情绪，但很快被楼市旺销的行情建立信心，继续积极入市，政策的稳定是东莞楼市背后最有力度的保障。

　　(2)深圳客大规模入侵。今年深圳客入侵东莞规模比往年都猛烈，邻深片区成交客户过半来自于深圳，购房需求已从投资逐步转为自住，尤其塘厦、凤岗、樟木头、黄江四大镇区最为突出，住宅成交约达200㎡多万，占总成交量近3成;同时寮步、大朗、常平、桥头等镇也频频出现深圳客的身影，深圳客户已成为支撑东莞楼市成交大幅上涨的重要群体。深圳客规模入驻东莞的主要原因是由于深圳房价过高，市场不稳定，与市场稳健且价格适中的东莞市场形成鲜明对比，再加上交通越发便利及莞深同城推进，深圳客大批涌向东莞的趋势将越来越明显。

　　(3)水乡片区强势崛起。水乡片区得益于政府大力支持，区域的城市配套建设、房地产发展经济支持及楼市地位得到明显的完善和提升，房地产市场迅速崛起，品牌开发商项目或大规模项目陆续入市，带动区域成交节节走高;同时由于公共设施建设和交通轨道带来的利好，广州客户到水乡片区置业的比例也大幅递增，水乡片区(麻涌、中堂、石碣、高埗、望牛墩、洪梅、道滘、沙田)成交量接近100万㎡，同比去年51.23万㎡上涨近一倍，成为今年楼市成交上涨主力军。

　　(4)刚需产品全面爆发。刚需集中释放，70-120㎡的刚需户型成交占总量6成以上，依然是住宅成交量的重中之重。据瑞峰置业市场研究部统计数据得知，今年约90个项目进行刚需产品的新推，而且销售不错，大多数项目去货都在7成左右。

　　(5)品牌房企集中揽客。碧桂园、万科、保利、富盈、光大等品牌开发商的贡献也非常大，尤其是碧桂园大手笔推货，每次推货都是“千套”入市，再辅以低价手段抢占市场，获得优异的销售业绩。

　　(6)别墅成交持续增长。今年别墅供应也是历年新高，在日渐稀缺的市场上，别墅也受到越来越多置业者的关注，且一些小面积、总价低的的别墅去货尤为突出，全年别墅成交呈现持续增长的趋势。

　　(7)缺货的镇区补充货量。部分长期供应偏紧的二三线镇区陆续有新盘入市，如长安、大岭山、中堂、茶山等镇区，激活了累积已久的的购房需求。

　　3、价格：楼市旺销多数项目小幅提价 均价同比去年上涨5%

　　2013年住宅签约均价预估为8750元/㎡，同比去年8276元/㎡上涨5%。全年来看，除了6月由于豪宅集中签约均价“破九”之外，其他月度保持在“8”字头，在8400元/㎡-8900元/㎡区间浮动。助推均价上涨的原因有：一、楼市持续旺销，开发商资金回笼状况良好，降价欲望较低，反而多数项目纷纷有小幅提价的迹象;二、城区新推项目大多“过万”，如南城君珆花园、中央财津，东城格兰名筑等项目均价都在万元之上;三、虎门、长安、松山湖等热点镇区均价也多月突破“万元”大关;四、非毛坯修房成交持续在增加，市场份额占比升高，对均价走高也起到一定的影响;五、高端公寓、豪宅及别墅产品成交同比去年也较大幅度的增长。