瑞峰发布：2013年东莞房地产市场回顾及2014年展望

　　(三)、2014年东莞房地产市场展望

　　1、成交：大涨大跌可能性不高 住宅成交将在750万㎡上下浮动

　　对于2014年东莞楼市的预测，住宅成交量仍然可观，将在750万㎡上下浮动，大涨大跌的可能性不高。一方面从政策环境来看，明年东莞房地产调控以“维稳”为主，杀伤力政策出台可能性低，为楼市平稳或上涨提供保障;另一方面从推货量来看，明年预计入市全新项目将达60多个，供应面积约计400万㎡，为市场销售给予新的充足货量，同时邻深片区、水乡片区在广深两地高压政策挤压下，更多客户将流向东莞，促进成交持续发力。

　　此外，还有三大方面原因值得关注。其一、从品牌开发商布局的策略来看，二三线镇区成为明年主战场，同时四线镇区也会得到发展，尤其一些供应偏紧的镇区在新盘持续入市，加以品牌开发商影响力，累积的当地需求将会被激发出来;其二、刚需群体仍然庞大，是支撑楼市平稳运行的重要群体;其三、单独二胎政策的影响，多年积压大户型产品成交或有所增长。

　　2、供应：住宅供应有望超越今年 供不应求局面或有所缓解

　　今年土地市场供需两旺，商住商服用地成交面积上达300万㎡，同比2012年增长94%，为未来市场供应打下良好的基础;同时新开工量依然高位运行，商品房新开工达到1000万㎡之上，环比去年上涨6%。在土地成交和新开工双双增长的大环境之下，明年商品房新增供应有望超越今年，预计在900万㎡左右运行，其中住宅方面新增供应将在700-800万㎡之间。目前住宅存量约为480㎡，加上明年新增供应量，估计2014年全年住宅可售量达到1300万㎡左右，供不应求的局面或有所缓解。

　　3、价格：明年住宅整体均价仍有上涨空间 往“9千”大关靠近

　　凭借自身丰富的山水资源、轨道交通的利好以及价格洼地等条件，近几年来东莞房价从6字头向8字头一年一台阶迈进，今年楼市量价齐升，住宅均价有5%的涨幅，达到8750元/㎡，预计明年均价仍有上涨的空间，上涨幅度将在5%左右，将往“9千”大关靠近。支撑点有：一、随着轨道首期的开通，沿线的项目或借力涨价;二、南城、东城、莞城等城区，由于后期土地开发量稀少，区域项目逐步成为稀缺资源，无论新老项目售价均可能成为“万元户”;三、高端公寓产品供应增加，地段优越及带非毛坯修发售，售价也不会低;四、豪宅及别墅产品的成交仍然是看点;五、地价的上涨是推动房价上涨的必然因素之一。

　　4、土地：二三线镇区供应将加大 开发商竞争或日益白热化

　　今年东莞的土地市场很“火”，商住地供需翻倍，供需量仅次于2011年的高位，预计明年土地市场将延续今年的火热，土地供应量将继续增大;一方面因为政府重视“三重”项目建设，2014年新增指标75%以上都用于“三重”项目建设，并且加大对建筑用地的整合力度，计划2014年底再整合20块超1000亩以上共5万亩的地块;另一方面重大项目投资力度需要财政支持，因此政府对于土地财政的依赖程度加大，主动推地欲望也强;而随着东莞城区及热门镇区的土地开发程度趋近饱和状态，出于抑制“高价地”的需要，政府或将推地的眼光聚焦到拥有大量土地资源的二三线镇区(如水乡片区、东坑、横沥、桥头等镇)，而从近期的土地预告中，大岭山、东坑、横沥大体量商住地将在明年第一季度入市上可得到验证。

　　需求方面，因对东莞市场的看好，更多的本土开发商的回归和外来房企的陆续进入或将促使2014年的东莞土地市场供需两旺，尤其是随着东莞轨道交通的完善，广深购买力在临深临广片区的渗透将加剧，开发商亦开始着重在这些片区扩疆布局，其竞争将达白热化阶段。

　　第三部分：2014年东莞楼市关注点

　　(一) 小产权房政策趋明朗、禁止自建房有望刺激并释放本地居民住房需求

　　11月22日，国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅联合发出紧急通知，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。至此，“小产权房”梦彻底破碎。

　　东莞市国土局方面表示，集体土地流转方面的相关事宜目前正在进入市政府审批阶段，至于 “小产权房”的最终命运，还要等具体的方针、措施出台才有结论。不过在今年年初东莞全市国土资源系统“创新管理年”活动动员大会上，国土局相关负责人明确表示，要继续推进集体建设用地流转，指定集体提地基准地价和最低出让标准，形成一套关于集体土地流转的规范、统一的操作机制。在此基础上，这些“小产权房”的性质将有望在2014年进一步明确。