瑞峰发布：2013年东莞房地产市场回顾及2014年展望

　　10月1日起麻涌镇被正式纳入禁止自建房行列，意味着以后当地的原住民要解决住房问题，主要依靠农民公寓和商品房这两条途径。停建私人房能否带动商品房市场的发展，主要看农民公寓的建设情况。从长远来看，该政策能够带动楼市发展，主要是东莞镇区住民具有较强的购买力，叫停自建房区域范围的扩大将成为东莞未来房价上涨的一个诱因。

　　(二)“低总价、小面积、高赠送”的迷你别墅渐成东莞新宠

　　小别墅180-230万元左右的总价，让很多精英阶层的人也够得着，改善了他们的生活品质。总价低，又是别墅，只要花上比洋房多一点的钱就能购置，是很多消费者选择的原因，也正是这样一批消费者带动了东莞别墅的销售，影响了东莞别墅的格局。

　　以前别墅对空间的尺度把握，都是往大面积方向走，目前在东莞，越做越小的别墅并不少见，且有成为风潮之势。除了传统的富豪人群外，现在购买别墅的群体开始呈现扩大化趋势，满足部分中高等收入中坚阶层人群的需求，不仅会让别墅价格更合理，也让城市开发更具价值。

　　(三) 莞2015年苏迪曼杯赛事承办地将提前释放经济效应

　　东莞将以新落成的东莞市篮球中心作为赛事承办的场馆，该场馆最大能够容纳16000人。赛事将在2015年5月举行，预计届时将有来自世界各地50多个国家和地区的运动员、赛事官员和新闻媒体工作人员共超过1000人参与赛事活动，预计将有超过60万人次的观众现场观看该赛事。

　　苏迪曼杯的成功举办，将有力塑造东莞羽毛球品牌，为活力东莞、魅力东莞在国内外形成有力的支撑。大赛也将带来一系列正效应：将有助于提升东莞品牌形象，为东莞企业、产品的形象提供优先展示的平台，有利于增加城市软环境资源，为人才聚居东莞塑造良好的体育文化环境，同时也在一定程度上推动东莞房地产的发展。

　　(四) 城区供应萎缩，中心需求向外围扩散转移，镇区成主战场

　　2013年成交的商住地全是镇区地块，城区处于断供状态 ，城区唯有通过三旧改造增加土地供应，但却因改造成本高，开发周期长，很难按照预期时间填补市场空白。

　　所以随着东莞房地产市场的发展，各种优质地块逐渐减少，尤其城区更为稀缺，中长期来看城区以及热点成熟镇街土地供应将越来越紧，房地产逐步向二三线镇街铺开，况且政府当前有计划的主推这类土地，较好的迎合了开发商的需求，2014年东莞各个镇街将获得更多的机会迎头赶上。

　　城区房价逐渐攀高，一些坚持住在城区的购房者或将放弃价格昂贵的一手房，而选择价格相对较低的二手房。由于城区土地日益稀缺，再加上广州、深圳的需求外溢、轨道交通动工、水乡片区一体化、产业升级及招商引资等政策的落实等，都会让部分镇区的房地产进入了快速发展的轨道，城区部分刚需客户将会选择在临近镇区置业。

　　(五) 惠州加大来莞抢客力度，性价比、入户、旅游资源成核心卖点

　　2013年下半年以来，来自惠州的楼盘到东莞各镇街宣传推广的势头和密度突然上了一个档次，显得更加强劲。除博罗部分楼盘持续推广刚需户型外，相隔百余公里，位于惠东、惠阳等地的楼盘也加入了抢客大战。究其原因，主要是惠州市场供求关系恶化市场乏力，开发商无奈突围，另外东莞客户消费力强被其列为重要目标渠道。在房地产调控政策不放松的环境下，惠州依然面临着拓围抢客的压力，2014年，惠州将有可能加大在莞扩张的广度和深度，性价比、购房入户、旅游资源将成为吸引东莞刚需客户及高端旅游度假型及投资性客户的重要卖点。

　　(六) 大牌开发商与本土房企联合开发实现共赢

　　地产商联合开发项目东莞早已有之，但更多的是内部合作，从2012年开始，外来品牌开发商通过联合多个本地房企的开发的趋势逐渐明显，最近两三年，东莞本土民企在开发房地产时显得尤其团结，重大项目尤其商业地产项目，多家房企合作的几率也变得更高。联合开发是房企很好的一种扩张方式，可以使企业在资金、技术等方面实现优势、资源互补，有利于企业做大、做强。

　　在资金链紧绷的背景下，大型房企为改善战线过长，加快开发周期迅速回款，选择联合拿地，一方提供土地等生产资料，一方提供“外脑”等先进生产力，两者一拍即合，实现利益最大化。联合开发，这类合作强调资源互补，强强联合，优势互补、提高市场份额，从目前来看已经成为方向之一。