2014上半年东莞城区推货火热 临深片区仍为成交主力

　　根据各镇区2014年6月底住宅库存情况与14年下半年潜在新增供应情况，结合各镇区消化情况，对2014年下半年东莞各镇区供求情况作以下分区：

　　14年下半年各镇区供求分类情况：

　　自2012年下半年楼市成交持续升温以来，东莞楼市住宅可售存量持续低位运行，虽然自进入2014年以来楼市成交低迷，住宅可售存量消化周期呈上行之势，但在上半年住宅新增大幅萎缩情况下，东莞楼市住宅存量仍处于低位运行中，进入下半年，在多个全新项目入市，以及在售项目加推下，东莞住宅存量亦会逐渐上行。按照目前东莞各个镇区住宅可售存量，和其预估下半年推售住宅新增来看，以及结合楼市状况，东莞有21个镇区供求相对平稳，有8个镇区供求比小于1.0，供应偏紧;有4个镇区处于压力区域，供求比大于2.0。

　　(2)区域楼市展望：

　　1、下半年临深片区潜在新增量大，将延续其成交主导地位。

　　下半年，临深片区仍保持其成交主导地位，一方面，今年下半年临深片区仍是楼市推售主力。据东莞中原研究部测算，今年下半年临深片区预计全新新增项目有11个，在售加推项目12个，市场潜在供应量达97万平，持续成为东莞楼市供应大户。近年来临深片区楼市持续走好，由2011年住宅成交面积占比仅为全市总量的18%，到2012年的24%，再到2013年的30%，临深片区住宅成交量逐渐超越松湖片区、中心城区，成为东莞楼市成交的主力。而在临深片区持续热销下，在巨大的市场容量吸引下，众多开发商纷纷于临深片区布局，万科、碧桂园、保利、恒大等品牌房企相继进驻，临深片区住宅供应项目数也逐渐增加。

　　下半年，凤岗项目将成临深片区供应主力，6月底新入市的三正瑞士半山、保利百合花园等项目将持续加推其产品，蓝山锦湾、名流印象花园等项目新一期产品亦会陆续上市。其次，虽然在今年上半年万科在塘厦的洋房项目产品相继推售完毕，但金地仟佰汇、御湖半山、广基自由星城等全新项目预计下半年相继入市，且还有碧桂园于今年一季度拿下的天麓山新一期地块，按照其开发模式，预计今年下半年亦能入市。另外，黄江碧桂园翡翠山、蜜糖，以及清溪汇景城市山谷等非临深核心镇区项目等项目潜在推货量亦不小，临深片区下半年推货量亦相对庞大。

　　另外，在上半年楼市成交持续低迷下，临深片区项目率先进行价格调整。在上半年楼市东莞楼市成交持续低迷下，楼市供需双方陷入僵持状态，一方面，房企不愿意让利以价冲量，另一方面，购房者保持持币观望，楼市供需双双下滑。深圳客处于历来受政策洗礼的一线城市，对市场变化尤为敏感，且一线城市在市场变化下，价格波动幅度更加明显，作为主打深圳客的区域，临深片区在深圳客观望情绪渐浓、深圳项目价格下调下，5、6月项目推售开始明显受阻。进入6月中下旬，凤岗保利百合花园率先以8000余元的单价入市，而后三正瑞士半山项目以1.2w的单价推售其别墅产品、凤雅颂平层洋房以8300元/㎡的价格入市，而此前凤岗多数主打深圳客项目洋房均价为9000-10000多元/㎡，临深片区项目率先调整项目价格低开走货，打破楼市僵局， 而随着多个项目产品的低价入市，以价冲量之势将得以在片区蔓延。