2014上半年东莞城区推货火热 临深片区仍为成交主力

　　3、城区刚需洋房供应持续偏紧，楼价抗跌力大。

　　随着中心城区土地供应的日益紧缺，城市楼市供需亦在近年来明显下滑，目前城区35个在售项目中，有8个处于清盘状态，其余有15个在售项目已无后续加推产品，亦正在向尾盘阶段迈进，四大城区中目前主推刚需洋房的非清盘阶段项目仅有11个，且仅有世纪城幸福公馆、恒大御湖、万科金悦香树、万科金色梦想、格兰名筑及富通自在城等6个项目持有后续加推产品。而进入下半年，除上述项目存有刚需洋房产品上市加推外，新项目入市推售甚少，而如卓越时代广场、万科金域华庭等项目洋房产品上市体量亦不大，下半年城区刚需洋房产品供应持续偏紧。

　　虽然上半年东莞楼市持续低迷，城区各个项目在促销上亦使出各种手段，但城区项目价格有明显松动的多为滞销大户型产品，刚需洋房项目产品虽有个别松动，但主要为项目在楼市低迷下推售个别特价房产品，项目整体价格波动不大。虽然楼市成交持续低迷，但本轮市场转冷多是由于前期市场成交集中释放带来需求断档、房价上涨过快等市场因素积累，而城区在市场主体需求产品供应持续偏紧下，即使个别项目价格产品有所松动，但城区楼价明显下行的可能性亦在低存量下被削减。

　　4、滨海片区迎来供应小高潮，虎门、长安压抑需求被释放。

　　上半年，虽然楼市整体成交较为低迷，但滨海片区厚街全新项目入市仍然取得不错的成绩，花香十二院及厚街万达广场相继入市，上半年分别网签洋房332套和456套， 而片区内虎门、长安、沙田推售却显得较为沉寂。

　　虎门、长安作为全市经济强镇，其2013年GDP总值均超过300亿，持续占据全市镇区前两位，当地购买力强劲，但虎门2013年全年住宅成交量仅为31万平，排全市第10位，而长安去年全年住宅成交量亦仅有19万平，与大岭山去年住宅成交量相当，两个镇区的楼市成交与其发达的经济水平形成巨大的反差，主要在于其土地一直处于短缺状态，所开发项目相对其它发达镇区较少，尤其是长安，目前其市场上在售项目仅有6个，其中三个均处于清盘状态，6个项目中仅有一个项目住宅可售存量超过100套。同时，两镇区住宅供需结构亦十分失衡，其180㎡以上洋房存量占比均超过30%，片区需求被持续压抑，部分需求外溢至周边沙田等镇区。

　　近年政府加大对虎门的开发建设，陆续推出优质地块，万科、万达等众多品牌房企相继布局，使得虎门后市供应量强劲。虽然今年下半年，虎门多个品牌项目预计未能如期上市，刚需项目产品集中入市预期有所落空，但万科金色里程、金地时代广场两项目的刚需品入市必然给久旱的虎门带来一场甘露，同时，虎门万科城160平创新型别墅的入市亦会给其市场上在售大户型洋房产品带来冲击，而上半年万达在虎门博涌拿下地块兴建其在东莞的第四座万达广场，按照其以往开发速度，下半年亦有望上市。另外，长安方面下半年预计亦有紫荆1号、万科金色悦府项目入市，虎门、长安长期被压抑的需求将得以释放。