全国各地限购取消影响甚微 东莞楼市以价换量大势所趋

一、宏观环境导读

1、宏观：取消限购非影响楼市关键，信贷决定走势    以价换量大势所趋

经济层面：国家统计局发布数据显示：2014年一季度全社会固定资产投资增速同比下滑3.3%，房地产开发投资增速同比下降3.4%；1至5月地产同比投资降幅达到5.9%，拉低全社会投资增速已超过一个百分点，建材、电器等地产上下游产业增速同比下降7%。住房结构供过于求、社会进入老龄化趋势明显、我国正处于17年前开始的建筑周期尾声等导致了地产投资下滑。长久以来我国财富积累过于依赖房地产交易，所以地产业下滑才会显现如此巨大影响力。各种迹象显示，地产不景气造成民众财产缩水、消费指数下滑，2014年我国宏观经济会呈现前低后稳的态势，这是我国全面经济结构调整中必须面对的事实。

政策层面：上半年，在信贷政策从严、市场需求疲软等多重因素影响下，全国房地产开发投资、商品房施工面积、销售面积等房地产市场运行的核心指标增速全线回落，楼市整体表现出降温、分化态势。这是房地产市场发展到一定阶段的必然结果，是趋势性的正常回落。短期内房价下滑有利于抑制投机性需求泡沫，促进房地产市场回归理性。长期来看，房地产行业经过十几年快速发展后已进入高基数低增长的调整期。

回顾已经进行了十年的房地产调控，经验似乎都预示着，一旦楼市发展速度慢下来，调控刹车就会放松，救市政策便会出台。2014年各地纷纷取消限购政策，从全国范围看，取消限购已经不是影响楼市的关键政策，信贷是否会放松，将成为判断未来一年内楼市走势的唯一最关键因素。

如今，对未来政策松绑的预期几乎已经成为业界共识，但目前的楼市积疾已深，与2009年的情形已没有多少可比性。政策松绑，或许会为楼市带来短期的利好，市场因此或会有少许的回暖，但仅能治短期楼市低迷的“标”，却难治长期供过于求的“本”。

楼市层面：截止9月3日,全国仅有9个城市限购尚未松绑,包括北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京、西宁。

数据显示，7月新房价格环比下降的城市达64个，创下历史记录。二手房价格环比下降的城市也由6月份的52个大幅增至65个，一线城市新房价格、二手房价格全部下降。业内人士认为，三四线城市房地产市场可能迎来长期萧条期，一二线城市在以价换量出现的情况下，可能会在四季度逐渐复苏。

从短期来看，多数取消或调整限购政策的“救市”措施收效甚微。限购等政策松动对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。同时，这些“救市”措施反而助长了开发企业博弈市场的决心，一定程度上也不利于市场成交量拉开节奏。若大多数城市商业银行信贷下半年仍然偏紧，并没有立即下调首套房贷利率，甚至还继续上浮首套房贷利率，房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态，企业“去库存”的压力仍然会比较大，同时，企业的资金面的问题会更加突显。即使各个地方政府取消限购、出台“救市”政策，也难以阻挡当前去库存的市场压力，市场也不可避免还会迎来降价潮现象。预期后续特别是二线城市下调房价的项目将明显增加，整体市场在三季度将依然处于以价换量过程中。

二、宏观经济政策环境及解读

1、国内

1.1经济层面

1.1.1、7月财政收入增速放缓   地方偿债压力将进一步加大  

财政部8与11日公布了2014年7月财政收支情况，7月份，全国财政收入12662亿元，比去年同月增加813亿元，增长6.9%。财政部表示，后几个月，受扩大营改增增加减税、去年收入基数逐步提高等因素影响，中央财政收入增长仍较困难。
    7月份主要收入项目中，涉及房地产相关税收仍然低迷。房地产营业税400亿元，增长4.7%，主要受房地产市场成交额下滑的影响；建筑业营业税311亿元，增长8.4%。       

国内房地产行业持续低迷，地方债还款高峰期将至，面对巨大财政收支缺口，地方政府债务风险正在不断显现出来。与此同时，在经济下行压力之下，今年上半年多数地方政府的财政收入增幅放缓，而刚性支出不减，地方债的偿债压力陡增。

解读：目前，在中国房地产市场结构性调整周期下，成交市场全面降温，各地土地市场也受到明显的波及，底价、流拍成为常态。以往靠土地财政吃饭的地方政府面临着更大的偿债压力。