中原：东莞7月住宅成交先抑后扬 预计8月供需活跃可期

高度依赖深圳客力撑大市，泛临深片区范围扩大。

7月住宅成交套数排行前十名中，其中有7个区域的成交客户群体均以深圳客占比较大，包括凤岗、长安、虎门、清溪、樟木头、黄江和松山湖。这7个镇区住宅成交合计4227套，占比全市成交量的55%。另外寮步和厚街也吸纳了一些深圳客，若再合计塘厦、大朗、沙田等镇区吸纳的部分深圳客量，7月全市成交中深圳客比例基本达到70%以上，可见深圳客向莞外溢置业的趋势不断增强，目前东莞楼市已经高度依赖深圳客力撑大市。究其原因：一、6月深圳一手住宅均价已经上涨到30713元/㎡，而东莞才10059元/㎡，深圳房价太高和东莞价格洼地促使深圳客外溢在莞置业。二、7月随着深圳银行信贷收紧，深圳楼市大幅降温，导致深圳中介集中更多人力精力将深圳客转介出东莞。三、7月期间东莞本身楼市成交不好，许多项目无奈通过加大二三级联动转介，求助于深圳客撑市。

过去深圳客主要集中在临深片区置业，而近半年泛临深区域如虎门、长安等镇区的供应量增大，促使深圳客置业范围明显扩大，加速外溢到虎门、长安、厚街等镇区，泛临深片区范围加速扩大。

投资需求萎缩明显，别墅和公寓成交跌势惨重。

从整体看，7月份投资需求环比6月萎缩较为明显，别墅和公寓成交环比跌势惨重。从周次走势来看，6月股市大跌震荡调整，股民财富大幅缩水，股市对楼市的利空影响持续蔓延影响到7月楼市。中上旬由于受股市行情影响比较大，购房投资客加速减少，别墅和公寓成交屡屡下挫；下旬股市持续反弹令到股民亏损减少，市场信心有所恢复带领楼市成交量有所回升，7月末周别墅和公寓产品成交双双见底反弹。

刚需成撑市主力，改善需求持续释放。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，7月东莞洋房成交中，刚需（70-120㎡）洋房成交5111套，占全市比重73%，刚需发力超强，其中8月住宅排行前十名的楼盘有8个项目主打刚需户型。另外，改善型洋房成交量仍然破“千套”大关，维持较高位运行，反映受到宽松政策刺激效果明显，东莞改善需求释放持续活跃。但值得注意的是，刚需、改善和高端洋房成交环比6月均出现下降，其中刚需降幅属最小，高端大宅的降幅最大，如此反映出股市下降对楼市影响较为明显，对刚需的影响相对较小，而对高端大宅成交的冲击比较大，对改善也有一定的冲击影响。