中原：东莞7月住宅成交先抑后扬 预计8月供需活跃可期

深圳银行收紧房贷，意味着在深圳购房的入市门槛和成本明显提高，将逼使部分购房需求向莞外溢。又因上半年深圳楼市成交量热闹透支了比较大的房贷额度，下半年房贷额度会比较紧，要银行信贷再放松可能要等相对较长一段时间后，因此此次深圳银行收紧房贷有利促进年内东莞楼市泛临深区域成交的作用是持续性的。

2 深圳有望再取消3条高速公路收费，有助深圳客外溢持续增强。

可以说去年梅观高速梅林至观澜段取消收费是一个很好的开头。今年7月5日，深圳市交通运输委员会公布《2015年路隧专项资金支出计划》，内容透露，关于取消南光高速、盐排高速和沿江高速深圳段的收费相关测算和研究已被列入今年深圳路隧改革的内容，意味着深圳又有3条高速取消收费。取消高速公路收费必然会增加财政压力，但也有利整合莞深区域技术、人才、资本等资源，扩大深圳辐射力加速两地经济发展。深圳政府“舍小取大”也反映出深圳正在加速北拓进程。

据了解，南光高速全程收费20元/车次，盐排高速全程33元/车次，沿江高速全程54元/车次（一类车），一旦南光、盐排和沿江高速深圳段取消收费，将为在莞深之间来回穿梭的市民节省不少开支，势必也会促进更多深圳购房需求向东莞塘厦、凤岗、松山湖、虎门、长安、沙田等镇区外溢。

另外7月底，东莞举行莞深轨道交通建设相关问题工作协调会上也透露了要建设一条从万江中心站经松山湖进入深圳的莞深快轨的计划。从深莞惠一体化的发展战略来看，推进三地交通网络完善及升级将是未来三地政府重要工作内容之一，预计未来三年内有望实现取消南光、盐排和沿江高速深圳段这3条高速公路收费，预期向好将有助深圳客外溢持续增强。

● 价格：因案施策，市场价格分化加大。

价格方面，由于上半年楼市火热令到不少开发商资金回笼加快，短期内出货压力并不大，加上传统购房旺季“金九银十”很快来临，因此预计8月份大部分开发商们降价的可能性比较小，“稳价跑量”仍然是8月楼市营销的主基调。

但一些出货压力比较大的项目或开始有所动作，如开始尝试打“特价房”促销，借此拉动正常单位去化，或有些项目会采取启动二三级联动促进成交。对于改善型大户型和投资性小户型，由于出货难度大，“以价换量”或将成为开发商出货的唯一出路，预计8月将有更多项目跟进降价促销跑量。而临深区域价格上涨加快，主要是受到在深圳银行信贷收紧和高房价压迫下深圳客加速向莞外溢推使。因此，预计8月东莞住宅市场价格分化加大。

● 成交：市场预期逐步回稳，众盘齐撑8月楼市成交量。

成交方面，8月入市纯新盘比较多，一些项目如翔龙·御湖居、信鸿香溪水岸等主推小量别墅对全市交易量支撑作用较小，但是碧桂园翡翠湾、光大山湖城、松湖朗悦成交对全市的贡献力会比较大，再加上星城翠珑湾、南部湾万科城、保利中央公馆、金地仟百汇等这些热盘热销撑台，已经足以支撑8月东莞全市楼市交易量。另外，据监测发现，市场预期初步回稳，一些在售项目的客户来访量从7月下旬开始有所回升，反映客户购房热情正在回升，有利推动成交量。