中原：东莞8月成交创同期新高 政策利好金九是买房好时机

8月住宅成交刷同期新高，深圳客成“主力军”。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，8月住宅成交88.87万㎡，环比上升4.82%，成交7932套，环比上升3.36%，成交量双双刷历史同期新高。8月整体市场火热，主要依靠深圳客大力支撑成交。

深圳高房价挤压，深圳客向莞外溢渗透力度明显加深。

8月份，深圳客成为支撑东莞楼市的主力，推动深圳客加速向莞外溢的主要原因是，前几个月深圳房价飙涨后高企不下，深圳房价太高逼使深圳客不得不转移到周边城市置业，而东莞凭着价格洼地的优势深受深圳客青睐。同时8月深圳银行信贷收紧也迫使更多深圳客外溢至东莞。

近两个月，与深圳接镶的镇区凤岗和塘厦多个项目高调涨价，个别因涨价过快，单价逐渐靠近2万甚至2万多，大大提高深圳客入市门槛，促使他们无奈选择在其他镇区置业。从成交数据看，8月份深圳客在虎门、沙田、洪梅、清溪等区域的置业比例明显上升，深圳客向莞渗透力度明显加深。数据显示，8月全市住宅成交套数排行中，清溪和虎门分别以1253套、701套排名第一、二名；洪梅成交379套排列第七名，首次跃进前十。

凤岗、塘厦部分项目涨价过快，成交大幅骤降。

随着凤岗和塘厦住宅库存逐渐吃紧，近两个月区域内多个项目涨价明显。如凤岗某两项目6月洋房均价环比5月上涨了1000元，踏入7月后持续涨价到8月，目前这两个项目单价已近2万，在短短的三个月内涨价幅度高达5000~7000元。除此之外，凤岗和塘厦还有别的项目近期也出现涨价过快的现象。而支持这些开发商猛烈涨价的理由主要是：一、区域内住宅库存量告紧，自身楼盘优势逐显。尤其是截止7月底，凤岗和塘厦仅有两三个项目的洋房库存量过百套，其它在售盘库存量普遍较低。二、市场环境较好，深圳客购房需求旺盛且外溢势头强烈。

然而，涨价过快的背后，开发商却迎来出货难的压力。据东莞中原研究部监测数据显示，开发商涨价过猛造成项目成交大幅骤降。这些涨价过快的项目成交从7月份开始逐渐转淡，到8月成交量缩水2倍~5倍。

政策红利刺激改善需求持续释放，股市下降拖累高端物业投资。

从购房成本来看，对有改善购房需求的客户而言，今年是历史以来最为宽松的时期。央行接连降息叠加二套房首付比例降至4成的利好，改善购房成本以及入市门槛大幅降低，确确实实吸引了较多的改善客户入市。加上东莞楼市正迎来换房时代，改善需求的释放表现比较明显。据东莞中原研究部监测数据显示，从4月份始至今，120-180㎡的住宅产品月成交均突破1100套，其中8月高达1511套，刷历史新高。由此可见，东莞这批换房的客户正好刚上政策窗口期，入市意愿非常高。又因8月26日起央行再次降息，因此预计这种购房成本的直接减少的刺激作用是非常有效的，预计接下来东莞改善需求持续释放。

高端物业连续三个月出现降温，主要由于受到股市下降后，股灾蔓延加深，投资者资金被深套，购买力减弱，同时市场低迷恐慌引发观望，从而导致楼市投资市场迅速降温。