中原：东莞8月成交创同期新高 政策利好金九是买房好时机

● 开发商：政策窗口扩大，应把握时机冲刺跑量。

8月底央行再次双降后，目前房贷利率已是历史最低，购房利息成本的大幅减少对刺激引导客户入市有很好的正面作用。政策窗口扩大，为开发商打开了更宽阔的出货通道。当前又正值购房旺季，开发商们更应把握时机冲刺跑量。

深圳股民比较多，而近期股市下降令许多深圳股民财富大幅缩水，投资资金被深套在股市中。又因深圳市场投资客比较多且向莞外溢明显，这波股市震荡将直接影响深圳客购买力减弱以及观望滋生，令到深圳客加速撤离东莞市场，从而影响到东莞楼市成交下行。其次人民币贬值加速热钱流出，造成房企融资难度加大，若出货放缓，资金回笼速度放慢，将令到房企资金压力加剧。因此在楼市降温的前夕，开发商们应该紧抓住政策窗口期以及旺季快速冲刺跑量。

● 营销：本地自发需求进入调整期，短期挖掘外围客户是重点。

目前东莞本地成交普遍较差，主要由于很多镇区被大开发商进驻后透支了区域内大量的购房需求，加上一些镇区内部需求量有限，令到这些区域市场蛋糕快速变小，从而导致其它中小房企项目销售难度加大。从购房需求量来看，目前本地自发需求已进入调整期，短期内挖掘外围客户是重点。

临深板块：可以加大在深圳拓客力度，继续挖掘深圳客，或借深圳中介转介力量带来更多深圳客户。

松山湖板块：可以继续挖掘深圳投资客，深挖松山湖创新产业园以及科技园等企业员工。

交通便利片区：对内部需求有限的镇区可以凭借便利的交通挖掘邻镇客户；对于一些与深圳距离较远的片区，若交通便利如有广深高速、沿江高速、地铁等通达性强的，也可以考虑深挖深圳客。

● 价格：房价走势预期向上，又现局部分化。

今年以来，不少楼盘首次开盘销售状况较差且一直走货比较慢，自从启动二三级联动后，销售速度突飞猛进。正由于越来越多的项目佐证了二三级联动手法的良好效果，目前启动二三级联动的项目明显增多。但二三级联动无疑增加开发商营销成本，而开发商很有可能或往往将这部分成本转嫁到买家身上，直接抬高房价。另外，政策环境的持续宽松令到开发商们对市场预期趋高，房价看涨情绪亦高。再者，就是在大批深圳客进入东莞楼市下，他们较强的购买力将会推动东莞房价持续上行，尤其是临深片区呈现量价齐飞局面。近年凤岗、塘厦、虎门、清溪的房价在深圳客支撑下已大幅上涨。加之近两年东莞多镇区商住土地成本增长10%-25%，也会推升楼市房价。因此，东莞房价持续向上发展态势是非常明确的，而仍在期盼房价下跌的思想是极不理性的。

虽然房价整体预期向上，但房价会出现局部分化，原因在于目前东莞各区域楼市成交已出现局部分化，这种分化现象正在逐步加剧。

首先是，泛临深片区得到深圳客支撑下成交普遍较好，自然房价水涨船高。其次是，东莞中部或北部的一些镇区项目走货比较慢，且挖掘外围客户难度大，那么以价换量将是最有效的法宝。以价换量一方面有利加快回笼资金，另一方面可以缩短销售周期，降低营销成本。

● 政策利好，金九是买房好时机。

近日中央取消“限外令”，这背后是外资的流出。取消限外令更多是吸引外资投资，刺激外籍购房需求，这必然是要保持中国房价的稳步向上，才能吸引外资的投资。近几年东莞开发商通过降低首付等方式来降低入市门槛，但房价依旧坚挺。尽管目前购房的总价保持稳定，这主要是开发商通过设计户型的紧凑，控制面积来控制总价，事实上单价是持续向上的。目前经济处于低谷，经济增长乏力，经济环境甚至比2008年还严峻。央行多次下调利率，利率也是处于历史低位，通常经济低谷和利率低位，也是房价的最低位，这对购房者来说是入市成本最低的时机。再加上金九银十东莞楼市开始集中放量，市场上有充足的房源选择，年底轻轨来临也会推动轻轨物业的价格上涨。基于房价持续向上、经济低谷和利率低谷正是房价低谷、供应增加房源充足、轻轨来临等因素综合判断，当前正是购房者入市成本最低、入市绝佳的好时机。