● 开发商:政策窗口扩大,应把握时机冲刺跑量。
8月底央行再次双降后,目前房贷利率已是历史最低,购房利息成本的大幅减少对刺激引导客户入市有很好的正面作用。政策窗口扩大,为开发商打开了更宽阔的出货通道。当前又正值购房旺季,开发商们更应把握时机冲刺跑量。
深圳股民比较多,而近期股市下降令许多深圳股民财富大幅缩水,投资资金被深套在股市中。又因深圳市场投资客比较多且向莞外溢明显,这波股市震荡将直接影响深圳客购买力减弱以及观望滋生,令到深圳客加速撤离东莞市场,从而影响到东莞楼市成交下行。其次人民币贬值加速热钱流出,造成房企融资难度加大,若出货放缓,资金回笼速度放慢,将令到房企资金压力加剧。因此在楼市降温的前夕,开发商们应该紧抓住政策窗口期以及旺季快速冲刺跑量。
● 营销:本地自发需求进入调整期,短期挖掘外围客户是重点。
目前东莞本地成交普遍较差,主要由于很多镇区被大开发商进驻后透支了区域内大量的购房需求,加上一些镇区内部需求量有限,令到这些区域市场蛋糕快速变小,从而导致其它中小房企项目销售难度加大。从购房需求量来看,目前本地自发需求已进入调整期,短期内挖掘外围客户是重点。
临深板块:可以加大在深圳拓客力度,继续挖掘深圳客,或借深圳中介转介力量带来更多深圳客户。
松山湖板块:可以继续挖掘深圳投资客,深挖松山湖创新产业园以及科技园等企业员工。
交通便利片区:对内部需求有限的镇区可以凭借便利的交通挖掘邻镇客户;对于一些与深圳距离较远的片区,若交通便利如有广深高速、沿江高速、地铁等通达性强的,也可以考虑深挖深圳客。
● 价格:房价走势预期向上,又现局部分化。
今年以来,不少楼盘首次开盘销售状况较差且一直走货比较慢,自从启动二三级联动后,销售速度突飞猛进。正由于越来越多的项目佐证了二三级联动手法的良好效果,目前启动二三级联动的项目明显增多。但二三级联动无疑增加开发商营销成本,而开发商很有可能或往往将这部分成本转嫁到买家身上,直接抬高房价。另外,政策环境的持续宽松令到开发商们对市场预期趋高,房价看涨情绪亦高。再者,就是在大批深圳客进入东莞楼市下,他们较强的购买力将会推动东莞房价持续上行,尤其是临深片区呈现量价齐飞局面。近年凤岗、塘厦、虎门、清溪的房价在深圳客支撑下已大幅上涨。加之近两年东莞多镇区商住土地成本增长10%-25%,也会推升楼市房价。因此,东莞房价持续向上发展态势是非常明确的,而仍在期盼房价下跌的思想是极不理性的。
虽然房价整体预期向上,但房价会出现局部分化,原因在于目前东莞各区域楼市成交已出现局部分化,这种分化现象正在逐步加剧。
首先是,泛临深片区得到深圳客支撑下成交普遍较好,自然房价水涨船高。其次是,东莞中部或北部的一些镇区项目走货比较慢,且挖掘外围客户难度大,那么以价换量将是最有效的法宝。以价换量一方面有利加快回笼资金,另一方面可以缩短销售周期,降低营销成本。
● 政策利好,金九是买房好时机。
近日中央取消“限外令”,这背后是外资的流出。取消限外令更多是吸引外资投资,刺激外籍购房需求,这必然是要保持中国房价的稳步向上,才能吸引外资的投资。近几年东莞开发商通过降低首付等方式来降低入市门槛,但房价依旧坚挺。尽管目前购房的总价保持稳定,这主要是开发商通过设计户型的紧凑,控制面积来控制总价,事实上单价是持续向上的。目前经济处于低谷,经济增长乏力,经济环境甚至比2008年还严峻。央行多次下调利率,利率也是处于历史低位,通常经济低谷和利率低位,也是房价的最低位,这对购房者来说是入市成本最低的时机。再加上金九银十东莞楼市开始集中放量,市场上有充足的房源选择,年底轻轨来临也会推动轻轨物业的价格上涨。基于房价持续向上、经济低谷和利率低谷正是房价低谷、供应增加房源充足、轻轨来临等因素综合判断,当前正是购房者入市成本最低、入市绝佳的好时机。
2024-03-05 12:53
2023-11-04 17:13
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