中原：东莞11月住宅供需创新高 预计年底楼市成交保持高位

● 供应：尾盘增多，新盘供应减少，市场整体供应明显放缓。

东莞楼市成交经历连续几个月的火热势头后，许多项目走货很快，目前市场尾盘逐渐增多，已开工的纯新盘大部分已开盘入市，年末新盘供应明显减少。另外，市场环境向好使开发商看好后市，捂盘惜售行为逐渐明显。年底部分开发商已计划不再冲刺业绩，楼市整体推货氛围迅速降温，市场推货项目减少，预计12月东莞住宅供应明显放缓，市场供不应求的矛盾加剧。

● 区域：部分区域供应断货，区域分化逐渐显现。

截止11月30日，洋房库存低于千套的镇区仅有寮步、厚街、大朗、樟木头等9个镇区，意味着7成多镇区库存量低位。又因许多镇区库存量大都主要分布在两三个楼盘中，再次凸显楼市库存紧张压力。12月楼市供应量明显减少，部分区域或面临供应断货，如松山湖、清溪、凤岗、万江。另外，个别区域本地购房需求量少以及不被外围客户青睐，成交持续遇冷造成库存去化速度很慢，如东坑、横沥、桥头供过求的矛盾尤为严重，东莞楼市冷热不均，区域分化逐渐显现。

● 产品：供需仍占主导，别墅供应趋向活跃。

据东莞中原研究部监测数据显示，12月预计有佳兆业碧海云天、卓越蔚蓝山、厚街碧桂园、皇马郦宫、天诚时代、凯景左岸等新盘入市，另外由于在售尾盘较多，且不少项目已在11月加推完毕，12月市场加推较少。从产品结构看，刚需仍占主导，有利促进刚需购房需求释放。其次，别墅供应放量继续趋向活跃，包括有湖景壹号庄园、佳兆业碧海云天、鼎峰香堤雅境、绿地大都会等项目集中放量。

● 价格：房价继续上涨，做深圳客的区域涨得最快。

预计年末房价继续上涨，其中做深圳客的区域涨得最快，究其原因：一、政策利好不断，开发商市场预期升高，涨价情绪亦较高。二、经历大半年的楼市热闹后，大部分开发商资金链充足从而涨价高卖。三、供求关系决定。目前库存供应越发告紧增强房价上涨动力，尤其是供应短缺的区域房价上涨动力更大。四、市场预期向好，部分手头货量有限的开发商通过快速涨价的方式来捂盘惜售。五、部分开发商将二三级联动营销成本继续转嫁到买房者身上，直接抬高房价。由于深圳客购买力强，开发商“宰”起来更容易也更狠，相应做深圳客的区域房价上涨得最快。

● 成交：利好不断刺激客户积极入市，预计年底楼市成交保持高位。

受制于供应明显放缓的影响成交放量有限，但预计年底楼市成交仍保持较高位运行。究其原因：一、市场利好不断刺激客户积极入市，据东莞中原CCES系统数据显示，近期楼市人气持续火旺。二、一些销售业绩未达标的开发商仍会推货全力冲刺，有利支撑楼市成交。三、年底客户入市积极性高，部分项目趁热打铁，加大二三级转介力度促进成交。四、深圳又增四条高速公路收费取消，增强刺激深圳客向莞外溢。五、11月底楼市的一波开盘入市潮中，大部分项目迎热销且主要集中在12月才实现签约，有利支撑楼市总体成交量。