瑞峰：5月莞房价涨幅再进前十 6月量升价稳良好开局

一、导读

1、宏观环境：高价地多出自二线城市  租房新政出台  5月莞房价涨幅全国第六

全国： 50大城市合计土地出让金前5个月达到7993.5亿，同比上涨55.8%，其中二线城市占据榜首，苏州、南京、杭州、合肥高价地频繁出现，成为2016年前5个月高价地出现最频繁的区域。“高价地”背后是一种金融行为，由资本驱动，因为实体经济不景气，M2超发，过多的流动性需要寻找出路，而投向土地等资产最能保证收益。 而面对热闹的土地市场，南京土地市场效仿苏州“熔断”，虽然从理论上讲有利于土地热的降温，但实际是简单粗暴的对土地设置最高报价，会助长拥有在售项目的开发商恶意竞标，追求土地高价而使其流拍，从而抬高其目前在售项目的房价，推高目前市场的房价。过热城市的地方性政策频传，都在传递一个信息，二线城市的热点城市房地产市场或将进入调整期。

另外，6月3日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，鼓励住房租赁发展，允许商用房改建用于租赁。这是一种针对租赁市场的新型的商改住，是房地产领域供给侧改革的非常有益的尝试，出现的背景主要是商业物业供给的结构性过剩，和住宅领域租售比持续扩大。

但对于这项政策，由于租房税收缴纳不规范、一二线城市房主租赁意愿不强等原因，并没有触及市场痛点，实际发挥效果可能会打折扣。目前，房屋租赁市场存在的核心问题还是备案制度执行的不彻底、政府主导的公租房供应比例过低、房屋租赁税收缺少监管等原因造成。

东莞： 6月1日，中国指数研究院发布数据显示，5月东莞住宅样本均价12167元/㎡，环比上涨3.63%，涨幅再次进入全国前十，排名第六，房价依然处于上升的通道中。土地市场方面和全国一二线城市一样，东莞土地市场也“高价地”频出，主要是因为土地供应持续紧缩，房企面临“无地可拍，无地可拿”的困境，导致东莞土地拍卖市场显得有点疯狂，而且城市形象的提高、地铁2号线的开通、房价持续上涨、深圳客持续进入等利好因素的影响，外来房企也频频看好东莞市场，高溢价拿地进入东莞市场。

土地供应紧缩后的东莞土地拍卖市场显得有点疯狂，5月共出让商服和商住商服土地两块，均创出区域新纪录，成为当地高价地。然而，东莞继续执行土地紧缩的政策，前期尚有7块商住商服地块预告后尚未出让，6月商住商服地土拍市场将断供。

2、新增供应：住宅新增供应大幅下滑   麻涌凤岗虎门三足鼎立

上周东莞楼市房企推货冲高回落，住宅市场方面，共有1157套新品加推，环比下滑53%，供应面积11.98万㎡，环比下滑58%。近期标杆房企推货幅度加大，麻涌万科·珠江东岸和凤岗恒大绿洲皆加推300多套洋房新品。此外，虎门区域新品加推爆发，上周有虎门南部湾万科城和纯新项目金州豪苑项目加推，而另一个纯新项目中天·悦府已拿预售证，或将近期上市。非住宅方面，本周供应以车库产品为主，凤岗金桂华府和中堂的金州豪苑是主力，分布推出490套和441套车库，占比达86.28%。

从上周新拿预测证情况来看，房企近期加推有所回落，近期5个项目加推，其中中天·悦府是纯新项目入市。

3、成交量价：量涨价稳良好开局   结构性平稳运行是趋势  

上周东莞全市住宅成交1646套，面积约17.57万㎡，环比上涨5%；非住宅成交551套，面积约2.87万㎡，环比下滑8%。6月第一周获得良好开局，主要是由个盘效应所支撑，表现在5月底开盘项目集中签约，个盘支撑效应明显；数据显示：进入住宅排行榜前三位项目包括万科·珠江东岸成交350套、南部湾万科城成交125套、恒大绿洲成交113套。

此外，东莞楼市住宅均价13046元/㎡，环比小幅回落，但仍保持结构性平稳运行，成交主力项目高价与低价并存，在一定程度上维持房价的高企；数据显示：个盘排行榜前十的项目中有6个项目均价低于万元，8000-10000元/㎡成交占比约44%，而15000元/㎡以上的产品成交占25%。

近期7月东莞限购令在网上盛行，不管是否真假，但也从侧面反映出东莞房价和地价的快速增长已经引起了各方的注意，后市政策收紧的预期或将促使房企加快推货，加上年中业绩冲刺，6月成交量上涨将是大势所趋。