瑞峰：5月莞房价涨幅再进前十 6月量升价稳良好开局

1.2.2 高价地盛宴背后：金融资本潜行  土地估值只会水涨船高

日前，《每日经济新闻》记者曾专门报道24家上市券商豪掷巨资购置不动产，甚至个别券商借钱建房，包括打造典型城市的地标级城市建筑，买地修房不亦乐乎。

此消息一出，外界一片哗然。最近股市看空的多，说明实体经济不理想，金融资本需要更安全的投资去处。“高价地”背后，都是一种金融行为，由资本驱动。”因为实体不景气，M2超发，过多的流动性需要寻找出路，投向土地等资产才能保证收益，这也是现时一种无奈的做法。当前银行体系的抵押资产违约不断上升，如果按照实际损失拨备，肯定会影响到银行财报业绩，而更好的办法是不断做大新的债务资产，比如间接通过投贷联动参与拿地投资，通过规模化覆盖掉不良资产损失或降低不良率。

银监会数据显示，2015年，商业银行不良贷款率与关注类贷款占比均创下新高，而今年一季度，大型商业银行与农商行均突破了去年底的商业银行不良贷款率均值。作为房企的金主，金融机构介入前期拿地也就是一个算账的生意，关键是要做好风控，比如考察当地人口、GDP、库存等，以及交易对手资信评级，是否足额担保，像土地价值高低直接关系到抵押率，但这会不断变动。目前，金融机构也在加速分化，比如地产私募基金，数量在缩小，风控不严的地产基金在募投管退上势必会出问题。

1.2.3  深圳楼市呈现逆转行情  成交量连续两月腰折

一路高歌猛进的深圳楼市呈现出逆转行情：成交量连续两月腰折。深圳市规划和国土资源委员会6月1日发布的数据显示，5月，深圳一二手住宅共成交5987套，同比下降45%，再度腰折。在此前的4月，深圳一二手住宅共成交10856套，同比下降53%。

深圳，作为全国楼市率先回升，并领涨一年的城市，于2016年3月25日出台了新的调控政策，收紧限购限贷条件，并且开始打击利用首付贷、众筹等金融杠杆炒楼的行为。深圳楼市从4月开始降温，5月直接跌入低谷。数据显示，5月，深圳新建商品住房成交2259套，环比下跌3.46%，同比下跌63%；作为成交主力的二手住宅跌幅更大，仅成交3728套，环比下跌56%，同比下跌72%。然而，即便成交量两度腰折，但价格依然坚挺。5月，深圳新建商品住房成交均价攀升至55817元/平方米，环比上涨12%，同比上涨96%。

值得注意的是，一二手房价倒挂，是楼市步入调整期的一大特点。虽然新房是深圳楼市的风向标，但实际上深圳楼市的成交大头是二手房。虽然一线城市采取了一定措施，但在全国楼市“去库存”的背景下，二线城市楼市逐步火热，对一线城市会有传导作用，并且一线城市刚需和改善性需求较为旺盛，这将导致一线城市楼市调整期缩短。

1.2.4租房新政难击痛点  房主重交易轻租赁难动摇

一个月前，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议时再次提出，我国要培育、发展住房租赁市场，并抛出了完善税收优惠政策等四大措施。而近日，国务院正式出台《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），包括曾被中央提起的各类租房税收减免，以及允许商业用房调整用途改建租赁住房等内容都包含其中。不过，对于这项政策，多位业内专家坦言，由于租房税收缴纳不规范、一二线城市房主租赁意愿不强等原因，《意见》并没有触及市场痛点，实际发挥效果可能会打折扣。

目前，房屋租赁市场存在的核心问题还是备案制度执行的不彻底、政府主导的公租房供应比例过低、房屋租赁税收缺少监管等。“造成这些问题主要还是源于目前重买轻租的观念从根本上还未被动摇，近几年房地产市场的发展还是集中在增加商品房供应上。”