中原：东莞楼市成交全面回落 土地市场持续低迷

报告提要：

5月份东莞土地市场供应总量偏少，但商住地块宗数有所上升；商住用地成交集中在三线镇区，以成交底价为主，个别区域再现流拍。6月份万江、长安、塘厦等区域，虽然有些商住、商业地块上市，但在楼市前景不明朗的情况之下，开发商拿地热情普遍平抑，预计大部分开发商参与土地市场偏谨慎、理性。

5月份新建商品房供应持续放量，城区供应明显放缓，镇区以大盘、新盘供应为主，供应大幅放量。商业物业供应旺盛，住宅供应环比降幅较大。新政后市场主推中小户型，大户型洋房、别墅供应明显放缓。市场可售存量为591.66㎡平米，走出低谷并触底回升，供需拐点已经显现。新开工方面，大盘开发启动，5月新开工面积达91.74万㎡，加大了明年上半年供应压力。

5月份东莞市场观望氛围加剧，成交全面回落，成交总面积为27.08万㎡，环比下降39.45%，同比下降58.69%；成交总金额为20.50亿元，环比下降41.28%，同比下降49.64%； 5月份4成在售项目“零成交”，周成交在3套以下项目大幅增加，开发商压力剧增。八成区域全线飘绿，企石、沙田等区域逆势飘红；城区成交比重环比上升，镇区新盘成交表现突出；商业物业供需两旺，住宅市场持续低迷；新盘上市定价符合市场预期，成为成交的主力军。刚性需求接力市场供应，改善型需求减缓入市。

5月普通住宅加权价格为6254元/㎡，环比基本持平；简单算术平均价6357元/㎡，环比降6.64%。由于5月份以来成交持续低迷，部分开发商处于出货回笼资金的考虑，营销力度有所加大，促销优惠有所升温，营销招数也越来越多，特价房成交普遍，促使整体成交均价有较为明显的下降，价格松动迹象明显；但从加权均价来分析，环比4月基本持平，反映的是主流的楼盘价格基本维持平稳，呈现滞涨态势。区域房价出现分化，整体成交均价出现回调，镇区调整幅度为13.08%，城区调整幅度为8.94%。

另外，从发展商的销售业绩去看，受新政持续影响，5月份开发商业绩整体出现下滑，从成交前十名来看，价格坚挺或平稳的开发商，业绩出现了不同幅度的下滑；而新盘上市定价相对理性，销售业绩相对可观；而部分开发商价格出现调整，调整幅度近15%，销售业绩增幅明显。

展望后市，土地市场持续低迷，区域成交或出现分化。二手成交量持续走低，“收不抵支”，小中介关门潮初现。成交持续走低，部分开发商酝酿明降促销，但由于目前仍处于市场观望期，同时销售淡季即将来临，预期明降后成交结果也不会太乐观。因此多数开发商更多的精力投入在品牌、品质、服务的提升，以及配套的建设、维护好市场人气和加强口碑传播。