东莞住宅均价真的破万?中原剖析真实房价及走势

　　加权平均：

　　某时期东莞一手房价格=∑(某时期各个项目成交均价×各个项目可售存量所占全市可售存量比重) 

　　公式中P代表要计算的全市某一时期的价格，K为项目的可售供应量，P为项目的均价，i代表各个项目，n为某一时期所有成交项目。

　　可售存量加权价格的计算通过计算某一时期各物业各个项目的平均价格，然后将各物业各个项目的平均价格以各物业各个项目的可售存量为权数求得加权平均价格；加权均价能够修正部分热点成交项目过高或过低的成交价格给整体均价带来的影响。

　　豪宅洋房、非毛坯修增多，房价整体被拉高。

　　从东莞普通住宅近三年的价格走势来看，08-09年5月普通住宅由于豪宅洋房成交较少，因此无论是从算术平均还是加权平均计算，均价都在6000元以下，而09年6月份由于万科•虹溪诺雅豪宅洋房的大量成交，整体均价迅速被拉高，从2月份最低点5011元/㎡升到6月份的5710元/㎡，涨幅达13.95%，后来其他区域高档洋房（万科棠樾、锦绣山河•鹭恓湖等）入市及万科非毛坯修项目，高档非毛坯休公寓（帕萨迪纳、沃多夫等）的陆续推货等因素，普通住宅的整体均价彻底被拉高。因此在这些结构因素的影响下，以往算术平均统计的价格不能反应东莞的真正普通住宅情况，更多的是个盘引领全市，整体价值被高估。

　　中位房价：

　　1、定义：一组数据按从小到大的顺序依次排列，“奇数”取处在中间位置的一个数（偶数取最中间两个数据的平均数）。其优点是：中位数是样本数据所占频率的等分线‘它不受少数几个极端值得影响。

　　近三年东莞普通住宅价格“稳中有升”，但都未曾超过6000元/㎡。