东莞住宅均价真的破万?中原剖析真实房价及走势

　　其他常见计算房价的方法有：样本匹配法、特征价格法。

　　“特征价格法是目前国际公认的最科学的房价统计方法。”其核心是给住房的各种特征赋予“隐性价格”，再代入一系列复杂的公式中计算，目的是真正剔除特征对房价的影响。美、英、法、德、芬兰等国，采用的都是此法。

　　而第二种样本匹配法，也考虑了“同质”的问题，但计算方法仍是加权平均，觉得好过“平均价格法”，但仍是“准特征价格法”，不能直接应用于住房价格指数编制。

　　分类统计：

　　住宅，是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。而传统的商品住宅：包括别墅、公寓、普通洋房；但是随着房地产的发展，市场上高级公寓、豪宅洋房逐渐增多，但其价格也会相应的也会高于普通住宅的价格，因此单纯的用简单算术平均价格来计算势必影响整个市场价格。因此中原地产研究中心为了让变化市场一个准确、全面、真实的房价信息，给东莞的住宅重新划分：别墅、豪宅洋房、普通住宅（洋房和公寓）。

　　（一）别墅

　　东莞整体别墅的成交均价在2007年达到15550元/平米，至今是历史高位；而随着2008年全球金融危机的爆发，全球经济增长放缓，房地产市场也一度进入调整，别墅整体均价也呈现持续下滑的势头，但调整空间较小。进入2010年，随着经济的持续复苏回升，别墅的成交均价快速回升，直逼2007年的历史高位。

　　从别墅的加权均价月度走势来看，从2008年至今，东莞别墅整体成交均价在12000-15000元/平米徘徊。